Kør Numbers, før de køber en investeringsejendom

Folk taler om at køre tallene, før de køber en investeringsejendom, men hvad er de tal, og hvordan kan du få nøjagtige tal? Løb de forkerte tal kan gøre forskellen for at gøre $ 500 eller miste $ 1000 pr måned. I denne artikel vil vi gå igennem de omkostninger og faktorer til at overveje at gøre dine investeringer succes.

lejeindtægter

Lejeindtægter er ikke så ligetil som det ser ud. Sommetider ejendomme er under-lejet og sommetider egenskaber er over-lejet, så sørg for at finde ud af markedet husleje, når man tænker en ejendom. Da vi købte vores første fourplex, vi kiggede på sammenlignelige lejemål og realiseret vores husleje var for høj, så i stedet for at antage at vi ville fortsætte med at modtage $ 3600 af lejeindtægter, måtte vi være realistiske og påtage sig det var mere som $ 3200.

pant interesse

En kæmpe omkostninger er pant interesse. Du bør absolut sortere de oplysninger om dine lån valgmuligheder og få en idé om aktuelle kurser, før du kører tallene. Det kunne gøre eller bryde en aftale. Hvis du får en duplex eller et hus, lånene er generelt ligner andre boliglånet programmer. Triplexer og fourplexes tendens til at have højere satser, og kommercielle er en helt anden boldgade. En ting at overveje, er at lægge mere ned, fordi jo mere du lægger ned, jo mindre dit lån være, hvilket betyder mindre månedlige interesse at betale. En anden overvejelse er den type lån. Vi anbefaler normalt for folk at få en fast rente realkreditlån disse dage, fordi de nuværende arm (justerbar sats pant) satser er ikke så meget lavere end de faste satser.

Dybest set bare få uddannet om lån valgmuligheder og køre numrene med dem. Åh, og også, ikke bare tage rådgivning fra én pant person. Den bedste måde at få uddannet er at tale med en bred vifte af pant mæglere og banker for at finde din bedste løsning; ikke udlånskontiene steder har de samme programmer.

SKATTER

Folk ofte bruger de skatter fra det år, hvor de købte ejendommen, forudsat de skatter vil forblive den samme. Skatter ændres hvert år. Skatter kan gå op drastisk efter et køb. For eksempel, en ejer besatte ejendom har normalt skattelettelser, så medmindre du agter at ejeren besætte også vil din skat gå op.

Også kunne amtet vurdering, at din skat er baseret på at gå op efter købet. For eksempel, hvis du køber en ejendom til 100.000, men den skattemæssige vurdering sidste år blev til 50.000 ikke regne med det resterende på 50.000. Faktisk har jeg set tilfælde, hvor et år efter et hotel blev købt den skattemæssige vurderingsmand øgede vurderingen værdi købsprisen. Den sikreste metode er at se på den skattesats og købsprisen til at bestemme dine fremtidige skatter.

STILLINGSOPSLAG COST

Af en eller anden grund folk har tendens til at glemme at tage hensyn til ledige stillinger. Selv når man ser at investere i en ønskelig leje område, er det bedst at altid tage hensyn til mindst en 8-10% ubesatte stillinger. Gøre nogle undersøgelse, se på dit marked og finde statistikker om den gennemsnitlige ledige stillinger.

LEJER OMSÆTNING COST

Vi har personligt fundet den største overraskelse at være på bekostning af lejeren omsætning. Dette omfatter reklame for en ny lejer, rengøring, malerarbejde, udskiftning af tæpper, etc. Hvis du forventer at have høj lejer omsætning, ligesom ved siden af ​​en college campus, forventer, at dette er en væsentlig omkostning.

FORSIKRING COST

Forsikring på investeringsejendomme er typisk højere end ejerens besat, enkelt familie ejendomme. Så få en forsikring citerer på ejendommen i stedet for at basere din forventede forsikring off af forsikring regningen for dit hus. Du bør også købe en ansvarsforsikring, som kan være dyrt.

VEDLIGEHOLDELSE OMKOSTNINGER

Dette er langt den vanskeligste for at anslå. Det afhænger af ejendommen, uanset om du løse nogle af de problemer selv eller hyre hjælp udefra, og tilfældige held. Så vi kan ikke give dig en hård og hurtig antal, men vi kan se på forskellige faktorer at tage hensyn til.

** Ejendom Type - Når du vurdere forskellige egenskaber huske at tage højde for den type ejendom. Hvis det er mursten, vil du ikke behøver at male eller bekymre sig om træ rod. Dæk brug for konstant vedligeholdelse. En ejendom med træ eller betongulve vil være lettere at rengøre og vil ikke have at blive udskiftet, når en lejer flytter ud. Bare tænk på de aspekter af ejendommen og deres vedligeholdelsesomkostninger.

** Grundens størrelse - En mindre ejendom er lettere at vedligeholde end en større ejendom. For eksempel, siger der er to boliger til salg for 200.000, og hver har en samlet leje af 2000. En ejendom med 2 enheder og i alt 1000 kvadratfod vil være billigere at vedligeholde end en ejendom med 6 enheder og 3000 kvadratfod. Den større ejendom vil blive dyrere at vedligeholde, når du udskifter større tag, male de indvendige vægge, osv Også flere enheder betyde flere penge brugt på reklamer, make-readies, og flere apparater til reparation.

** Ejendom Placering - Overvej din nærhed til ejendommen. Hvis du køber en ejendom 30 miles væk, i løbet af et år, kan du tilbringe en anstændig mængde gas penge at køre frem og tilbage.

** Din personlige ledelsesstil - Hvor ofte vil du vedligeholdelse arbejder selv vs ansætte hjælp? For eksempel, når en enhed behov maleri vil du male værelser eller leje en maler? Ansættelse fagfolk er afgjort dyrere, men du er nødt til at være realistiske omkring, hvor meget du vil personligt gøre, især hvis du kigger på en masse enheder.

forsyningsudgifter

Sørg for at kontrollere, hvad lejerne betaler for, og hvad ejeren betaler for. Dette omfatter alle forsyningsselskaber og græsplæne vedligeholdelse. Derudover kan der være ejer udgifter som parkeringsplads lys og trash bin service.

ejendomsadministration OMKOSTNINGER

Hvis du vil leje en ejendom administrationsselskab, helt sikkert få deres satser. Vi personligt vælger egenskaber, som vi kan klare os selv.

summere NUMRE

Vi skrev en investeringsejendom regnemaskine, der er placeret her Investering i fast ejendom lommeregner. Når du tilføjer alle de numre op, du ofte finde ejendommen har 0 cash flow eller endda negativt cash flow. Dette betyder ikke nødvendigvis, bør du ikke købe ejendommen. Der er positive skattemæssige fordele til udlejningsejendomme og afhængigt af din situation, en ejendom med teknisk 0 likviditeten kunne stadig sætte flere penge i lommen på grund af skattemæssige fordele. Også, hvis du tror, ​​at ejendommen kommer til at sætte pris på i fremtiden, en nul eller negativt cash flow ejendom kan stadig være tiltalende.

Pointen her er, at hvis du køber en ejendom med nul eller negativ likviditet, er det bedst at vide på forhånd, i stedet for efter at ejendommen er blevet købt
.