Hvorfor er din Fix og Flip tilbud Forkert?

I gamle dage af en par år siden (smil), regnemaskiner fix og flip fast ejendom tilbud var temmelig enkel. Alt du skulle gøre, var at bestemme efter repareret værdi, give dig selv en fejlmargin /overskud, trække væk fra reparationer, og dit tilbud var normalt god til at gå.

I dag er det meget anderledes. Hvis du er til fix og flip fast ejendom, den gamle ligning læse, at dit tilbud er at være omkring 70% af den efter repareret værdi minus reparationer. Hvad denne ligning betyder, at omkring 15% af bruttoavancen ville gå til at købe, sælge, og hold omkostningerne, og 15% af handlen ville være din nettooverskud. Simpelt nok, right?

I dag, hvis du bruger denne ligning, du kunne være i for en reel overraskelse. Og det overraskende er, at du sikkert ikke køber alt for mange tilbud.

Og hvorfor så det?

Det er, fordi ligningen ikke anser de ændringer i markedet og de ændringer i hårdt penge udlån praksis. Udover faldende huspriser, har der været store ændringer i hårdt-penge udlånspraksis - fordi mange af dem fik knust i de sidste tre eller fire års nedadgående-tendenser boligmarked. Så långivere, der gør fortsat, er klogere, har skærpet deres kriterier, og er typisk oplades flere point, renter og gebyrer.

Lad os se på et par eksempler for at få en idé om, hvad nogle hårde penge långivere opkræve dag. I mit område, en typisk hårdt penge långiver afgifter 15% i rente, 4 lån point, og en $ 695 lån opkaldsoprindelse gebyr. En anden långiver, fra et andet område, citerede mig (for en $ 100.000 lån) $ 5.500 i upfront gebyrer, plus 2 procentpoint om måneden, plus en $ 500 lån opkaldsoprindelse gebyr. Også huske på, at den typiske fix og flip deal tager normalt omkring 5 til 6 måneder fra første køb til afvænning og videresælge. Og vi har stadig at tilføje fast ejendom kommissioner til at sælge på detailniveau!

Så lad os nedbryde de gebyrer for at se, hvor tæt estimat på 15% er på købe, sælge, og hold omkostninger. Vi vil gå med den første långiver: Vi betaler 4 point upfront; vi betaler også 1,25 procentpoint hver måned i seks måneder (plus 695 $). Derudover vil vi betale ca. 6 punkter (3% på notering og 3% på køb) i agent provision, når vi sælger ejendommen på MLS. Salg

Derfor, tilføjer 4 point for køb, plus 7,5 point for hold, plus 6 point for Sell, bringer os til i alt ca. 17,5 point. Bemærk også, at vi ikke har medtaget omkostningerne ved to lukninger (en, når vi køber til at fastsætte og den anden, når vi sælger) og tilsæt smorgasbord af diverse udgifter, at den nye købers FHA inspektionsrapport detaljer. Dette kunne nemt være en anden 2 point.

Måske en af ​​de mest smertefulde ting, som vi ikke omfatter, er, at de tilbud, der kommer i 2 til 3 procentpoint lavere, seneste.

Så nøglen til alt dette er at have et program, hvor input variabler og parametre kan ændres således, at tilbuddene ikke er baseret på hårde sæt numre. Efter flere år med at gøre disse beregninger i hånden, har min partner og jeg udviklet en online fast ejendom tilbyder software til at gøre vores liv meget lettere. Vi kan nu krank ud tilbud, og bestemme exitstrategi i sekunder.

fix og flip marked er stadig rentable i dag, selv om vi gør færre penge end et par år siden. Det centrale punkt er at forstå, at vi skal være endnu mere påpasselig om beregning af tilbuddet. Bemærk, formler anvendes til at beregne tilbud på langsigtet besidde fast ejendom er slet ikke relateret til at fastsætte og flip formler, og disse tilbud er normalt katastrofale for den intetanende investor.

Til din succes,

Tom & . Svein