Introduktion til Real Estate Afsnit 1031: Grundlæggende om skat Udskudt Udvekslinger

Afsnit 1031: Grundlæggende om skat Udskudt Udvekslinger

Intro: Vidste du, du kan udveksle værdsat fast ejendom til et andet stykke af fast ejendom og betale ingen aktuelle indkomstskat? En § 1031 Exchange giver hele øget værdi at være skattemæssigt – udskudt.

Ejendom ejere kan udsætte kapitalvindingsskat på egenkapitalen i deres ejendom ved hjælp af Internal Revenue Code Section 1031. Kendt almindeligvis som en “ 1031 udveksling mulighed, &"; denne anvendelse af skattelovgivningen er en af ​​få bestemmelser til rådighed til at udskyde eller potentielt eliminere skyldige skatter fra salget af kvalificerende egenskaber.

Som boligejer, kan du også opnå en bred vifte af investeringsmål ved hjælp af en 1031 udveksling. Du kan sprede din investering i fast ejendom portefølje, konsolidere dine fast ejendom bedrifter i en enkelt større ejendom, og muligvis forbedre dit cash flow fra din ejendom investeringer.

Hvad kvalificerer som en § 1031 Exchange?
Afsnit 1031 hedder det, at ingen gevinst eller tab skal indregnes på udveksling af enhver fast ejendom, når ejendommens ejer handler en eller flere egenskaber for en udskiftning ejendom eller ejendomme, der er af "like-slags &";. Ligesom-kind: ethvert fast ejendom, forbedret eller byggemodnet, at ejeren bruger til indkomst, investering, eller forretning.

Det betyder at du kan udveksle en ejendom til to eller flere ejendomme, eller handel to eller flere egenskaber for en udskiftning ejendom. Du kan handle jord eller flere parcelhuse for et højhus. Investeringsejendomme kan veksles til erhvervsejendomme og omvendt.

En betingelse er, at ejendommen skal udveksles og lignende-kind udskiftning ejendom skal begge være placeret i De Forenede Stater. Også, efter reglerne i IRS § 1031, kan du ikke bytte din personlige bolig for indkomst ejendom, og du ikke kan udveksle indkomst eller investere i ejendomme til en personlig bopæl.

Reglerne for udskydelse af beskatningen
i et afsnit 1031 Exchange, skat af egenkapitalen i ejendommen – værdien af ​​ejendommen i den oprindelige købspris – udskydes. Den ejendom, du opgive skal veksles til anden ejendom; du kan &'; t sælge ejendommen til kontanter derefter bruge penge til at købe nye bolig.

I en “ lignende slags &"; udveksling, er skat udskudt, ikke elimineres. Du geninvestere hvad der ville være salgsprovenuet i en anden ejendom; Derfor er din gevinst isn &'; t realiseret på en måde, der genererer midler til at betale skat.

De fire grundlæggende regler for en boligejer at kvalificere sig til en skat udsættelse på alle de skattepligtige gevinster under de 1031 regler er:

1. Egenkapitalen i nye bolig skal være lig med eller større end egenkapitalen i tilbageleveret ejendom.
2. Værdien af ​​den nye bolig skal være lig med eller større end værdien af ​​den tilbageleverede ejendom.
3. Gælden om udskiftning ejendom skal være lig med eller større end gælden på tilbageleveret ejendom.
4. Alle af nettoprovenuet fra salget af den tilbageleverede ejendom skal benyttes til at erhverve nye bolig.

De 3 typer af 1031 Udveksling
§ 1031 Exchange afhænger i høj grad af den involverede tid. For eksempel:
1. I en samtidig bytte, ville du bytte din opgivet ejendom til din nye bolig på samme tid, at lukke begge transaktioner på samme tid.
2. I en forbedring Exchange, har du lov til at foretage forbedringer til en udskiftning ejendom, før udvekslingen er foretaget. Denne form for udveksling lettes gennem en tredjepart, der kaldes en Exchange Overnatning titleholder (EAT). Den EAT holder titel til den nye ejendom, mens de forbedringer bliver gennemført. Når du tager titel, kan du ikke inkludere penge brugt på flere forbedringer som en del af bytteværdi.
3. I en Forsinket Exchange, der er en tid kløft mellem overførslen af ​​opgivet ejendom og erhvervelse af den nye bolig. IRS har meget strenge tidsfrister for forsinkede børser, og du skal opfylde kravene. Denne form for udveksling lettes gennem brugen af ​​en tredjepart, der kaldes en “ kvalificeret mellemmand &"; Formidleren holder provenuet fra indledende udveksling, indtil nye bolig, som opfylder de lignende-kind specifikationer, er identificeret og købes.

En kvalificeret mellemmand er en vigtig medlem af dit team, når du arbejder på en vellykket udveksling. En mellemmand kan ikke være ejendommens ejer eller et hvilket som helst “ diskvalificeret person, &"; (der defineres som de mennesker, der har repræsenteret eller tjent dig i deres faglige kapaciteter inden for de seneste to år). En diskvalificeret person ville inkludere din revisor, advokat eller ejendomsmægler.

Under IRS-koden, er der ingen formelle licenskrav for kvalificerede formidlere. Men de kan have behov for at blive godkendt som en spærret firma af staten, de praktiserer.

Reglerne for udveksling
Internal Revenue Code skitserer i detaljer de tidsbegrænsninger på at færdiggøre en sektion 1031 Udveksling . Du har 45 dage efter den dato, den tilbageleverede ejendom overføres til korrekt at identificere potentielle udskiftning egenskaber. Udvekslingen skal være afsluttet inden for 180 dage efter overførslen af ​​den tilbageleverede ejendom eller før din føderale selvangivelse forfaldsdatoen for det år, hvor du overfører din tilbageleveret ejendom, hvis dette sker forinden.

Hvis du undlader at opfylde de Afsnit 1031 tidsfrister, vil skattefri udskudt udveksling mislykkes, og du bliver nødt til at betale skat i forbindelse med salg af opgivet ejendom. IRS kan forlænge i kun én instans: hvis transaktionen lukning forsinkes af en amerikansk regering føderalt udpegede katastrofe, såsom en orkan eller jordskælv.

Afsnit 1031 Udveksling har tre specifikke og ufleksible regler, der begrænser antallet af egenskaber, du kan identificere for udveksling. Du skal opfylde kravene i mindst et af disse tre regler:
1. De tre-ejendom regel: Du kan identificere op til tre potentielle udskiftning egenskaber, uden hensyn til
2 værdi.. Den 200 procent af værdien regel: Du kan identificere eventuelle antal ejendomme, men deres samlede værdi kan ikke overstige det dobbelte af værdien af ​​den tilbageleverede ejendom
3.. Den 95 procent af dagsværdi regel: Du kan identificere som mange udskiftning egenskaber som du vil, men inden udgangen af ​​udvekslingen periode, skal De erhverve ejendomme med markedet samlet værdi retfærdig svarende til mindst 95 procent af den samlede markedsværdi retfærdig af alle de identificerede egenskaber. Med andre ord, hvis du identificere 20 ejendomme på $ 1000000 hver til en samlet værdi af $ 20 millioner, skal De erhverve 19 af disse ejendomme på 19 mio $, for at opfylde kravet 95 procent.

ALTID først konsultere en højt kvalificeret ejendomsskat PROFESSIONAL !!!
Som skatteyder, du skal overholde de regler, betingelser og tidsrammer i IRS-koden, som fastsat i afsnit 1031. Det er stærkt anbefales, at du konsultere en kompetent skat advokat, en statsautoriseret revisor, en “ kvalificeret mellemmand, &"; eller en velkvalificeret skatterådgiver der har specialiseret sig i fast ejendom at bestemme, hvordan en 1031 udveksling skal struktureres for at opnå dine investeringsmål med minimumsbeskatning

Ophavsret &kopi; 2005-2010 Dr. Howard E. Haller. .. Alle rettigheder forbeholdes