Nøglen til en vellykket lån ændringer - Udlån Modifikation Advice

Som Obama administrationens Hjem Affordable Ændring Program (HAMP) nærmer sig sin sjette måned, de udfordringer planen bliver mere klart defineret, mens løsninger på disse udfordringer et arbejde i gang. Ganske vist ud til en langsom start, at programmet har omkring 200.000 lån ændringer i sin retssagen ifølge Treasury embedsmænd. Retssagen fase af et lån modifikation er tremåneders periode, hvor husejere får lavere betalinger, mens vilkår på eksisterende realkreditlån ændres. Med 1,5 millioner afskærmning Filspåner i første halvdel af året alene programmet skal optrappet betydeligt, før det kan gøre en væsentlig forskel i afskærmning krise.

På høringer i sidste uge i Washington DC i sidste uge, at tonen var, at frustration og forvirring om, hvorfor der aren &'; t mere modifikation at få gjort. Opdrættet af denne frustration, blev nye planer foreslået og rationalet bag foden trække af långivere og servicevirksomheder blev hypotese af industrien insidere og analytikere. Planer om at dreje til afskærmet husejere i lejere og giver mulighed for husejere at sætte deres hjem tilbage til långivere og nedsættelser efterspørgsel på deres realkreditlån balancer var et par tanker, som dem overbevist om, at boliglånet modifikation plan, HAMP er baseret på mislykkedes. Begge planer stadig behov for arbejde for at fylde de gabende huller i logikken bag dem, som indrømmet af designere af disse planer.

Andre, herunder økonomer i Federal Reserve Bank of Boston, postuleret teorier om, hvorfor bankerne ikke omfavne lån ændringer hele hjerte. Boston Fed &'; s ny forskning tyder på, at lånet-modifikation indsats også kan være baseret på fejlagtige økonomiske antagelser. Deres undersøgelse dybest afviser tanken om “ alle vinder &"; lån ændringer, baseret på den opfattelse, at processen undervurderer to af långivere stærkeste incitamenter til at beslutte mod modifikation. Den første incitament er, at, ifølge statistikken, omkring en tredjedel af kæmper husejere “ selv helbrede &"; ved at finde nyt arbejde, eller ved at foretage andre finansielle justeringer som at sælge andre aktiver. Da långivere har ingen idé om, hvor tredjedel af deres portefølje vil selv helbrede de er villige til at læne sig tilbage og lade situationer spille ud i stedet for at ændre lånet. Den anden hindring er den høje re-standard rente på lån ændringer. Igen, ifølge Boston Fed, banker er nu at se på de historisk høje fejlrater på ændringer og beslutte, at de &'; re ikke værd at ulejlighed. Resuméet af Boston Fed økonomer er, at "antallet af" forebygges tvangsauktioner "kan være langt færre end mange tror."

Problemet med de teorier, der er foreslået af Boston Fed er, at hver hindring bærer en kritisk fejl; i tilfælde af selvstændige helbredende husejere, fejlen er, at de &'; re brug af historiske statistikker, der er baseret på en forholdsvis sund økonomi. Under normale omstændigheder kan en boligejer miste beskæftigelse for et par måneder, sakke agterud på realkreditlån, bliver re-ansat, og derefter indhente de mistede betalinger. Oddsene for at en sådan situation at spille i dag, &'; s økonomi er meget lavere med den nationale ledigheden nærmer 10%, og visse stater, som Californien, ser arbejdsløse satser på 12%. Fald i den gennemsnitlige timeløn arbejdsuge gør det hårdere på dem, der er ansat som godt. Udfører lån ændringer som lavere betalinger i disse situationer stadig giver mening for långiveren, især hvis ændringen er skræddersyet til behovene i boligejer.

Den anden mangelfulde stykke af deres teori er baseret på høje standard satser på ændringer henrettet i 2008. Som en forholdsvis ny praksis på daværende tidspunkt, en høj procentdel af ændringer didn &'; t lavere betalinger på alle og i tilfælde af negative afdragsfrie lån, faktisk hævet dem. Uden reduktioner betaling, det &'; s ikke en overraskelse overhovedet at husejere faldt bagud igen efter få ændringer, der didn &'; t tage fat på årsagen til problemet; afdrag på realkreditlån, der var for høj i forhold til boligejere &'; indkomst.

I modsætning til udtalelse fra Boston Fed og dem, der søger alternativer til lån ændringer, der er lån ændringer, der arbejder, og som kan give en “ alle vinder &"; udfald, eller ved en mindste et resultat, som påfører den mindste mængde af skader muligt for alle involverede parter. De lån ændringer, der arbejder involverer to ændringer; den første er et pant betaling sænkes med mindst tyve procent. Det andet er et princip reduktion på realkreditlån balance, en relativt sjælden begivenhed så langt, men en, der er gradvist at bevise ud, især sammenlignet med afskærmning på ejendommen. Samtidig sænke renten er nu betragtes som en “ givet &"; for en vellykket ændring, er princippet reduktioner nu blevet set som nøglen til en vellykket modifikationer. Med afskærmning salg kørt ned med både over udbud og begrænset efterspørgsel, er bud på auktionen nu kommer ind mellem 30 og 60% af de realkreditlån balancer for den lille procentdel af boliger, der rent faktisk tiltrækker købere. Afvejes mod en 40 til 70% haircut og en en i halvtreds chance for, at hjemmet vil sælge, skære et princip balance ved 20 til 30% ligner en stor gevinst. Den låneservicerer fortsætter afgifter gebyrer off (mindre) betaling samlinger og boligejer har et hjem, der er endnu en gang overkommelig. Med en økonomi, der redefinerer, hvad en sejr ser ud, hvilket gør eller tabe færre penge måske bare føle sig som en stor sejr i forhold til alternativerne.

Ifølge Steve Feldman, Senior Partner og lån modifikation advokat på The Feldman Law Center, “ Vi er begyndt at se en mere modtagelig miljø for princippet reduktioner som långivere se statistikker, der viser den succes lån ændringer, der omfatter dem, &"; Han tilføjede, “ De lån ændringer for vores husejere, der reducerer princippet balancer give dem en masse selvtillid om opholder sig i deres hjem, uanset den aktuelle modgang, de måtte blive konfronteret &";.
Der er nogle store spørgsmål, der skal være overvinde, så lån ændringer kan spille den rolle, som administrationen agter for dem. Nogle er direkte relateret til processen med at få et lån modifikation gennem godkendelsesprocessen, såsom ansættelse og uddannelse af personale og opbygningen af ​​infrastrukturen til at behandle bunker af papirarbejde. Den største hindring i øjeblikket, er imidlertid en økonomi i recession, som vil overtrumfe selv de ædleste indsats i lån ændringer ved fortsat at trække job fra økonomien. Et nyt fokus på starthjælpen økonomien med udbredt brug af en gennemprøvet lån modifikation formel kunne være præcis, hvad alle er på udkig efter; en løsning på afskærmning krise
.