Min Short Sale Strategi

Jeg har en simpel strategi, som jeg bruger, når jeg ønsker at få en kort salg sælges. Her er processen:

1. Liste Property
2. Få en Investor tilbud på Property
3. Saml nuværende Finans & andre Short Sale Dokumenter
4. Indsend hele kort salg pakke til långiver (r)
5. Bestil BPO /Vurdering og långivers BPO /Vurdering
6. Start en "hollandsk auktion" listepris ugentlig reduktion
7. Forhandle laveste acceptable nettopris til långiver
8. Sammenligne Højeste & Bedste tilbud med långivers godkendt pris /værdi
9. Luk transaktion

Her er en kort oversigt over ræsonnementet bag hvert trin:

1. Liste ejendommen til salg
långiver ønsker at vide, at vi gør alt, hvad vi kan for at lette et salg. Hvis långiver ved, at det er opført og markedsført på MLS så har vi den bedste chance for at finde en kvalificeret afslutning køber. De ved også, at de tilbud fra et børsnoteret ejendom repræsenterer "markedsværdi" og er mere villige til at forhandle en god løsning værdi.

2. Få en Investor tilbud på ejendommen

Investorer vil altid tilbyde en lav pris på enhver ejendom for at få det bedste tilbud til rådighed. På dette tidspunkt i spillet er det ligegyldigt, vi skal bare have en legitim tilbud, som vi kan sende til långiveren til at få den korte salg proces i gang (vi er altid ærlige og aldrig fabrikere et tilbud). Vi ønsker også, at tilbuddet om at være lav, så vi kan finde den laveste acceptable værdi, at långiver vil godkende.

3. Saml nuværende Finans & andre kort salg Dokumenter
finansielle oplysninger skal være strøm, så det indsamles, når vi har et tilbud. Jeg har et netværk af investorer, så jeg ved, at jeg vil have et tilbud inden for et par dage af lister ejendommen, så jeg begynder at indsamle disse oplysninger med det samme. De korte salg dokumenter omfatter alle de finansielle oplysninger til "bevise" til långiveren, at sælgeren ikke længere har råd til at holde ejendommen, og at de har brug for at sælge den. Disse dokumenter viser også, hvad der skete til sælger, fordi de havde råd ejendommen, når de købte den, og nu kan de ikke råd til det. Alle oplysninger skal være sandfærdige og ærlige.

4. Indsend hele kort salg pakke til långiver (r)
Alle oplysninger indsendes i én pakke til långiveren. Dette holder oplysninger fra at blive tabt og tillader processen at bevæge sig fremad hurtigere. Da de fleste långivere er bakkes op med andre korte salg og tvangsauktioner, vil de første mange opkald til långiveren bare være kontrol på information og sikre, at alle oplysninger så långiver behov er blevet indsendt. Enhver manglende oplysninger hurtigt kan indleveres igen.

5. Bestil BPO /Vurdering og långivers BPO /Vurdering
Mens næsten ingen gør det, vi bestille vores egen BPO på hver ejendom. Vi ønsker at have en uafhængig udtalelse af værdi og pris. Den 1. pant långiver vil næsten altid bestille deres egen BPO (en vurdering, hvis lånet er over FHA grænser) at etablere værdi. Med vores egen BPO i hånden vil vi mødes BPO agent og vise dem ejendommen og give dem en kopi af BPO som en anden mening. Vi vil påpege de ting, som er vigtige til værdien af ​​ejendommen, men det kan ikke være indlysende for nogen ikke allerede er bekendt med ejendommen. Vores vigtigste mål er at få en idé om, hvor agenten føler værdien af ​​ejendommen vil være (selvom de aldrig fortælle os deres værdi). Vi bruger også vores BPO at sende til eventuelle junior Lein-holdere, så de er også klar over værdi (hvilket gør forhandlinger med dem gå mere glat).

6. Start en "hollandsk auktion" listepris ugentlig reduktion
For at få den bedste pris til rådighed, vi nødt til at have konkurrerende tilbud. Når BPO er gennemført af långiveren vi begynder at sænke prisen hver uge, indtil vi begynder at få tilbud på ejendommen. Hvis vi ikke ser nogle tilbud i løbet af ugen sænker vi prisen. (Jeg kan lide at sænke prisen på torsdag, så nogen søger hjem for at se i løbet af weekenden vil se prisen forandring og kommer til at se hjemmet.)

7. Forhandle lavest acceptable nettopris til långiver myHotelVideo.com: Når alle papirarbejdet er blevet modtaget af långiveren sagen /fil er tildelt til en forhandler, som så bestiller BPO /vurdering. (Bemærk: Vi holder eventuelle senere bud indtil forhandlingerne er afsluttet for at etablere den bedst mulige pay-off /afregning långiver vil give mulighed for sælger.) Når BPO er modtaget af långiver vi begynder den egentlige forhandlinger. Vi ved, at långivers BPO værdi repræsenterer den pris, långiver mener, at de kan sælge ejendommen for (bør de tage ejendommen tilbage gennem afskærmning). Vi ved, at långiver bundlinje er under dette nummer, fordi afskærmning proces er meget dyrt (advokathonorarer, ejendom forsikring, lån renter til Fed, salgsomkostninger, provisioner, indrømmelser, og slippe ejendomsværdi ... for ikke at nævne de problemer de långivere har med for meget dårlig gæld på deres bøger). Disse omkostninger generelt tilføje op til 15-20% af ejendommens værdi (de kan være betydeligt højere i øverste ende hjem). Långiver vil forhandle en værdi, der er så høj som muligt, men i hvert fald højere end deres bundlinje gennem afskærmning proces. Når de er enige om at en nettoværdi det er logget ind i deres system.

8. Sammenligne Højeste & Bedste tilbud med långivers godkendt pris /værdi
Når vi har bestemt långiver bundlinje vi vil sammenligne denne værdi med vores højeste & bedste bud på ejendommen. Hvis H & B tilbud er væsentligt højere end långivers godkendte bundlinje så investor vil købe ejendommen og videresælge det til køberen med H & B tilbud. Men hvis H & B tilbud er ikke væsentligt højere derefter långiveren bundlinje så H &B har indgives til långiveren til godkendelse, og at køberen vil lukke en enkelt transaktion. (Markant højere betyder omkring 12-15% af ejendomsværdien Investoren vil have omkostninger forbundet med 2 lukninger:. 1% 1. afsluttende omkostninger, 3% penge omkostninger, 1% 2. afsluttende omkostninger, 3% provision til 2. købers agent og investors fortjeneste. Så hvis investor finder deres egen køber de kan reducere salgsprisen med 3% og stadig være rentabel.)

9. Luk transaktion myHotelVideo.com: Endelig vi lukker transaktionen, enten med eller uden investor. Sælgeren bør ske med dette forlig, og ingen yderligere negativ rapportering fra långiver (vores aftale med långiver hedder noget til virkningen af ​​"fuld udligning til sælgeren"). Fordi långiver skriver off "dårlige gæld" tabt i forhandlingerne kan sælgeren se en 1099 skat form, der viser långiverens tab som indtægt for sælger. Hvis ejendommen var sælgers princip residens derefter, at "indtægter" kan udelukkes fra deres skatter (gælder visse begrænsninger, så kontakte din skatterådgiver).

Konklusion
Ved slutningen af ​​den dag, denne proces er ikke 100% succes. Men det er en proces, der giver sælger den bedste chance for at få en godkendt kort salg fra deres långiver, der er salgbare i dagens marked
.