Real Estate Investment Strategies: Lease Options

Hvis du kaster videre med din karriere i investering i fast ejendom industrien, har du måske allerede opdaget det er vanskeligt at erhverve den nødvendige finansiering til at finansiere din første ejendom køb, især gennem de mere konventionelle kanaler. Ja det er rigtigt, at kreditkrisen vi oplever i dag kan have ført til nogle strammere långiver praksis, men på samme tid, det har også åbnet vejen for den kreative investor til at styre en ejendom uden at bruge nogen af ​​dine egne penge. Lad os se på det en smule mere.

stramning af kreditmarkederne har reduceret antallet af købere, der vil kvalificere sig til at købe et hjem, samtidig har afskærmning nedfald også efterladt et stort antal tidligere husejere spørger, hvor de vil næste bor. Slutresultatet af denne finansielle tsunami er en betydelig mængde af mennesker på udkig efter et sted at bo.

Kan du se en mulighed, hvor du kan være til hjælp? Deres formål som en fast ejendom investor er at se løsninger, hvor andre ser forhindringer. Hvad jeg ser er en række husejere med uønsket ejendom og et stort antal potentielle købere på udkig efter et sted at bo, Hmmmm.

Men hvordan kan vi sætte de to sider sammen, hvis sælgeren er i en eller anden form for personlig /finansiel uro, kan køber ikke kvalificere sig til et realkreditlån, og dælen, jeg allerede ved, at jeg ikke har nogen penge nu hvad?

Denne, min ven, er, hvor du tjener de store penge og bruge lidt af den medfødte investor kreativitet! Lad os trække vores Lease Option værktøjskasse og udforske i detaljer, hvordan vi kan være til hjælp, og skabe en win /win /win fast ejendom transaktion.

Så lad os oprette et scenarie, og se, hvordan det kan arbejde: du får et opkald fra en boligejer, der har set en af ​​dine "Vi køber huse" tegn, lad os kalde ham Bob. Han flytter til en anden stat på grund af en job transfer.His hus blev opført i 4 måneder, og det gjorde ikke sælge. Nu Bob har brug for at forlade og han har brug for en løsning ret hurtigt - han har opgivet sin agent sælge huset, og han ønsker ikke at bære 2 realkreditlån.

Lease Option er en aftale, der giver dig, investoren, at tage kontrol af ejendommen uden faktisk at købe ejendommen. I det væsentlige, vil du have en aftale på plads med Bob for en aftalt løsning betaling, månedlige lejebeløb, og en købspris i slutningen af ​​leasingaftalen. Alle disse tal vil variere efter, hvad sælgeren har brug for at dække udgifterne til ejendommen, og fra din prospektiv, hvad det lokale marked vil støtte. Din up-front option betaling, du betaler til Bob for retten til at udøve din mulighed for at købe ejendommen vil blive fratrukket ud af enden købsprisen, og hvis det er muligt, vil nogle procentdel af din månedlige leje blive krediteret mod din anskaffelsesprisen . Som du kan se, vil disse tal kræver nogle forhandlinger. Lejemålet optionsaftale du tilmelder med Bob vil være alt fra 2-5 år, og naturligvis, ville du foretrække din option betaling, husleje, og købsprisen for at være så lav som muligt og stadig give mening for Bob sælger.

Men du vil ikke være at leve der - og du har oplyst dette til din seller! Lad os nu gå finde nogen, der ønsker at leve i Bobs hus ...

Lejer /køber: Mary kontaktede dig ud af en af ​​dit postkort. Hun er faktisk interesseret i at købe et hjem og ønsker mere information om dit kredit reparation program. Hun er i øjeblikket leje en lejlighed tæt på hendes tjenestested for de seneste 3 år. Mens hun har lagt nogle penge væk i håb om at købe et hjem, hendes Fico score stadig afspejler en splurge af kreditkort gæld martret op et par år tilbage. De fattige FICO score og de skærpede udlånspolitik har forhindret Mary fra at kvalificere til et realkreditlån i dag.

Du mødes med Maria og gå over de mange fordele ved Lease Option og også få hende i kontakt med din pant mægler til at komme i gang med kredit reparation program. Vilkårene i din aftale i Lease Option med Mary vil være højere end de ord, du har sat med Bob, sælger. Jeg gør normalt Option betaling 3-5% af prisen ende køb og refunderes ikke. Jeg har ikke kredit nogen del af den månedlige husleje, fordi lejeren køber så kan kræve en rimelig interesse i ejendommen. For så vidt angår den endelige pris går, jeg tjekke lejers kvalifikation potentiale (forventede effekt af vellykket kredit reparation) med min pant mægler, og den aktuelle markedspris på ejendommen. Alle tre af disse variabler, mulighed betaling, månedlig leje, og købspris forhandles til et punkt, der giver mening med din køber hvorfor skulle du ønsker at sætte en person ind i en ejendom, de ikke har råd?

På den anden side, hvis køberen vælger ikke at udnytte optionen til at købe i slutningen af ​​leasingaftalen, har du ret til at holde deres refunderes mulighed betaling og derefter finde dig selv en anden lejer køber. Du kan fortsætte denne proces, indtil en af ​​din lejer købers vælger at udøve deres mulighed for at købe ejendommen.

Dette er et scenarie, der fungerer for alle involverede: Bob sælger har en anden betaler princippet om hans pant (og måske nok til at sætte lidt i lommen), mens de fik de skattemæssige fordele af ejerboliger; køberen forbedrer deres kredit score, mens "test kørsel" en ejendom de vil snart være kvalificeret til at købe; og investor opretholder en positiv månedlige likviditet, mens du tjener en pæn fortjeneste på indstillingen betaling og afslutning køb.

På grund af dine evner i at se uden for forhindring, du var i stand til at formidle en winnable ejendomsmægler løsning for alle sider af transaktionen! Hvis det ikke var for dit engagement kan Bob har måttet bære to realkreditlån og Mary kan fortsat betale husleje, når hun virkelig ønskede at købe!

Lease Option er blot et af de værktøjer, du vil have til din rådighed, når man ser at finde en løsning på en ellers klistret fast ejendom problem. Stay tuned, som vi skal drøfte en anden fast ejendom værktøj, du vil finde nyttige i at løse fælles fast ejendom spørgsmål: Indstillinger ...
.