Hvordan Titling Ejendom kan påvirke din Estate Plan

De utallige muligheder præsenteres for boligkøberne, når tekstning fast ejendom har en betydelig skat, aktiv beskyttelse, og ejendom planlægning konsekvenser. Undlade at overveje disse spørgsmål ofte resulterer i uventede skatter, ansvar, gebyrer, og hovedpine. I denne artikel beskrives en række potentielle faldgruber, der bør overvejes, når de køber eller re-tekstning ejendom.

Første faldgrube: Undladelse af at planlægge for skifteprotokoller

måde boligkøberne titel fast ejendom afgør, om en skifteretten vil forekomme. Du kan spørge, hvad er skifteprotokoller og hvorfor skulle jeg være bekymret over det? Når folk taler om skifteprotokoller, er de med henvisning til saneringen af ​​godser. Under Californien skifteprotokoller Code &sekt; &sekt; 10800 og 10810, skifteretssager gebyrer for hver af de advokat og personlige repræsentant er 4 procent på den første $ 100.000, 3 procent på næste $ 100.000, 2 procent på næste $ 800.000, og så videre. Disse gebyrer beregnes på brutto (ikke nettet) værdien af ​​boet.

For eksempel, lad &'; s sige, at Jim, der ikke er gift, dør eje et aktiv, et hus værd $ 1000000 med et realkreditlån på $ 500.000. Jim &'; s hus er titlen i hans navn alene. Jim &'; s vilje forlader huset til sine tre børn, hvoraf den ene er navngivet som personlig repræsentant. Skifteretten gebyrer her ville være som følger: $ 23,000 til Jim &'; s advokat (plus eventuelle “ ekstraordinære gebyrer og") og $ 23,000 til den personlige repræsentant (hvis han /hun beslutter sig for at tage et gebyr). Den mindste gebyr for denne skifteretten er $ 23,000, men det kunne nemt stige til $ 46,000 eller mere. Som nævnt ovenfor er disse gebyrer beregnet uden at tage hensyn til $ 500,000 realkreditlån, fordi de gebyrer bliver opkrævet på brutto (ikke nettet) værdien af ​​boet. Som du kan se, Jim &'; er s ejendom ikke nok likvide aktiver til at dække bekostning af skifteretten!

Hvordan kan Jim undgår skifteretten gebyrer? Først kunne han etablere en genkaldelig tillid og overføre ejendommen til sig selv som administrator. I så fald ville aktivet ikke nødt til at passere gennem en skifteretten procedure, fordi det ville blive overført direkte af en efterfølger administrator. Jim skal dog sørge for, at hans tillid er helt “ finansieret &"; på tidspunktet for hans død. Ellers kan en skifteret stadig være påkrævet. Ofte tillid dokumenter synes at være gyldige på deres ansigt, men de underliggende aktiver er ikke blevet finansieret til den tillid. Jim bør søge en advokat &'; s råd for at sikre, at hans tillid er finansieret og forbliver på den måde.

Hvad hvis Jim aldrig etablerer en genkaldelig tillid? Kunne han komme af med fælles lejemål? Hvis Jim var gift, kunne han undgå skifteretten ved døden af ​​den første ægtefælle ved at eje sin fast ejendom i fælles lejemål med sin ægtefælle. Fælles lejemål betyder, at to (eller flere) mennesker egen ejendom i lige store dele. På død enten person hele interesse passerer automatisk til den resterende ejeren og skifteretten undgås. Selvfølgelig på død Jim &'; s ægtefælle, fast ejendom vil stadig være underlagt skifteretten. Hertil kommer, tekstning ejendom i fælles lejemål uden hensyn til, om ejendommen er adskilt eller samfund kan resultere i utilsigtede skattemæssige konsekvenser (se nedenfor). Også, kan Jim drage fordel af nogle ejendom skat planlægning, som kan være bedre lettes, når de planlægger med truster. I sidste ende, ejerskabet af ejendommen i en finansieret genkaldelig tillid, men samtidig give fuldt hensyn til fast ejendom &'; s fællesboet status og ejendom skattespørgsmål vil give Jim den bedste beskyttelse.

Anden faldgrube: Liste dit barn på Deed

Hvad nu hvis Jim ejer sin ejendom i fællesskab med en af ​​sine børn? Ideen om notering et barn på en gerning som en fælles lejer ofte appellerer til forældrene. Denne tilgang synes at tilbyde en enkel, billig måde at overføre ejendom på døden, undgå skifteretten, og måske endda undgå skatter. Men, tilføjer et barn til titlen på dit hus kan medføre katastrofale konsekvenser, både under liv og ved død. I slutningen af ​​dagen, er det sjældent tilrådeligt at tage dette “ genvejen &";

Først eje et hjem i fælles lejemål udsætter forældre til ansvar for barnet &'; s handlinger. For eksempel barnet &'; kan s gambling vane eller afhængighed sætte fast ejendom i fare. Eller sige, at barnet er involveret i en bilulykke. I så fald kunne retten placere en dom pant på barnets &'; s interesse i ejendommen. Dette gælder, uanset om forælderen &'; s eneste hensigt var at fremme en overdragelse af fast ejendom ved døden.

For det andet, at navngive et barn på skødet ofte frustrerer en forælder &'; s overordnede ejendom planlægning mål. En forælder kan have deres børn til at bo i et hjem, så længe de er under 18 år, eller til hjemmet, der skal sælges, og provenuet fordeles ligeligt mellem flere børn. Alternativt kan en forælder ønsker et barn at have familiens hjem, men det andet barn til at blive kompenseret med flydende eller forretningsmæssige aktiver. En vilje eller tillid kan levere præcis, hvordan ejendommen skal fordeles, eller give en administrator med diskretion til at distribuere sådan ejendom. Som forældre glemmer ofte, men en fælles lejemål interesse passerer uden for betingelserne i én &'; s vil eller tillid. Mens en vilje klart kan fastsætte ligelig fordeling, det gør ingen forskel for så vidt angår fælles interesse er berørt. Som et resultat, kan et barn få en arv boost, mens en anden kan ende med en mindre forholdsmæssig andel af boet.

For det tredje, og måske vigtigste, tilføjer et barn &'; s navn til en ejendom kan resultere i katastrofale gave og ejendom skattemæssige konsekvenser. Hvis barnet ikke har bidraget lige meget penge som den forælder, når de køber et hjem, kunne den forælder være ansvarlig for en gaveafgift på året hjemmet blev købt eller overført. Senere, efter den forælder dør, hele værdien af ​​hjemmet vil indgå i den pågældende forælder &'; s ejendom til ejendom skattemæssige formål, medmindre det kan godtgøres, at barnet har bidraget til købet. I betragtning af både gave og ejendom skattemæssige konsekvenser af at holde ejendom med et barn, er det sjældent tilrådeligt at forfølge denne strategi!

Tredje faldgrube: Manglende overveje Basis Intensivere

Den måde, hvorpå boligkøberne titel ejendom påvirker grundlaget “ step-up &";. Hvad betyder “ step-up &"; i grundlaget betyder, og hvordan påvirker det mig? Generelt når ejendommen er solgt, er kursgevinster indregnes forskellen mellem basis (købsprisen), og salgsprisen. Ved døden, men ud fra en interesse passerer ved testamente eller tillid til en efterlevende ægtefælle “ trin op &"; til værdien på tidspunktet for død. Som et resultat, salg af ejendom efter en fuld basis step-up ofte resulterer i betydelige kapital gevinster skattebesparelser.

Men gifte personer kan kun modtage en delvis grundlag “ step-up, &"; begrænset til den ene halvdel af en værdsat egenskab ved død den første ægtefælle til at dø, hvis ejendommen ikke afholdes som fællesboet. Derimod vil begge halvdele af et aktiv, holdt som fællesboet modtage en fuld step-up på den efterlevende ægtefælle &'; s død. Generelt derfor fællesboet er normalt den bedste form for ejerskab, når ejendommen har en lav basis eller vil højst sandsynligt sætte pris i fremtiden. En advokat kan hjælpe ægtepar at afgøre, om ejendommen er samfundet eller adskilt.

Før du kører til titlen selskab, huske, at mange andre faktorer, ikke alle er omtalt i denne artikel, bør også overvejes. Disse faktorer omfatter: om ejendommen er nedskrevet i værdi, således at en delvis step-down i grundlaget ville ønske; om mere avancerede strategier såsom bypass trusts berettiger titler ejendom som lejemål til fælles; eller om ejendommen vil blive afholdt i en genkaldelig tillid. Dette betyder ikke engang røre familieretlige involverede spørgsmål, eller nogle af de mere nuancerede regler aktiv beskyttelse. Fordi så mange faktorer involveret, når tekstning ejendom, er det tilrådeligt for personer i Californien for at rådføre sig med en advokat om, hvordan ejendommen skal holdes, uden at glemme målene for (a) grundlaget “ trin-up &"; til Californien og føderale indkomstskat; (b) skifteretten undgåelse for hele overført interesse; (c) den ægteskabelige fradrag for ejendom skattemæssige; (d) aktiv beskyttelse og (e), minimering ansvar.

Du er velkommen til at kontakte vores kontor på (650) 329-9500, hvis du ønsker mere information.

IRS RUND 230 Oplysning: For at sikre overholdelse af krav, som IRS, vi meddele Dem, at enhver skatterådgivning amerikansk indeholdt i denne meddelelse (herunder eventuelle vedhæftede filer) er ikke beregnet eller skrives til at blive brugt, og kan ikke være Brugt, med henblik på (i) at undgå sanktioner i henhold Internal Revenue Code eller (ii) at fremme, markedsføring eller anbefale til en anden part enhver transaktion eller spørgsmål rettet heri

Generelt Oplysning:. Denne artikel er bestemt til at give generelle oplysninger om valg forretningsenhed og bør ikke påberåbes som en erstatning for juridisk rådgivning fra en kvalificeret advokat
.