Fast ejendom Opkøb Strategi: Hybrid Equity Split

Her er en avanceret teknik, vi lærer vores mentorordninger studerende at bruge til at gøre op til en ekstra $ 25,000 eller mere på hver egenkapital split de gør. Det &'; s kaldes en “ hybrid egenkapital split, &"; og jeg tror, ​​du &'; ll lide denne enkle men særdeles indbringende teknik og vil ønske at føje den til din investering værktøjskasse

Den bedste måde at forstå konceptet er at gå gennem et eksempel på en aftale, jeg gjorde med. ejere af en to-værelses, to-bad ejendom. Sælgerne var motiveret, fordi manden var blevet overført i sit job. Da jeg mødte med dem, vi talte ved at gøre en otte-årig lejekontrakt option på ejendommen. Lige til allersidst, de stejlede, og jeg trak denne hybrid egenkapital split idé at forsøde den aftale lige nok til at lukke den

vilkårene i lejekontrakten indstillingen var som følger:. En løbetid på otte år med en månedlig leje på $ 913 og en købspris på $ 102,000. Den upfront mulighed overvejelse vi betalt var $ 1

Nu vil de fleste investorer strukturere deres egenkapital split som følger:. De ville splitte med sælgeren på en 50-50 basis noget de som investorer solgte ejendommen for over $ 102,000. For eksempel, hvis de solgte ejendommen på en to-årig leje-til-eget grundlag for $ 120.000 ville de give sælger den første $ 102,000 og opdele de resterende $ 18000 fortjeneste 50-50. Med andre ord ville de gøre $ 9000 fra videresalg plus hvilke pengestrømme den ejendom, der frembringes i løbet af de to år

Den måde jeg struktureret vores hybrid egenkapital split var som følger:. Vi gjorde otte-årige lejekontrakt indstilling som beskrevet ovenfor, og aftalt, at vi ville også gøre en egenkapital split på noget vi videresolgt ejendommen til ovenstående $ 127,000. Med andre ord, den første $ 25.000 i overskud ville være min alene, og vi ville gøre egenkapitalen split på ethvert beløb over denne.

Af den måde, hvorfor tilbyde 50-50 til en sælger, når de vil ofte have deres behov opfyldt, og vil blive begejstret med væsentligt mindre? Jeg aftalt, at de ville få 12 procent af det beløb, vi videresolgt ejendommen for over $ 127,000!

Hvordan fik jeg sælger til at acceptere dette? Jeg simpelthen spurgte sælgeren, “ Mrs. Sælger, hvis der var en måde, hvor du ville få dit fulde $ 102,000 vi talte om og oven i, at du ville få en luns af den fremtidige påskønnelse fra videresalg af ejendommen er, at noget skulle vi tale om, eller sandsynligvis ikke? &Rdquo ; (Hvis du tilflugtssted &'; t gjort det endnu, jeg opfordre dig til at lære nogle enkle “ negativ frasering &"; teknikker som vi lærer vores studerende

Når sælgeren siger, at hun er i virkeligheden interesseret i at tale om det,. du blot gå videre til at forklare, “ Nå, jeg don &'; t vide, hvis vi kunne gøre det, men hvad nu hvis vi sætter en procentdel, som du ville få fra videresalg af ejendommen er klart, vi skulle til at bygge i et minimum? basis overskud på $ 25.000 til at gøre denne værd at vores tid, men hvad nu hvis vi sagde, at du &';? d får en del af noget, vi solgte ejendommen for ned vejen over $ 127,000 Hvad jeg mener er, at du ville få alle de første $ 102,000, at &'; s helt dit, og du vil også få, lad &'; s sige, 10 procent eller måske lidt mere af et beløb, vi solgte det for over $ 127,000 Er det noget vi bør snakke igennem, eller sandsynligvis ikke &";.?

Min sælger aftalt at dette, efter at forhandle kraftigt at flytte procentdel fra 10 procent til 12 procent. Læg mærke hun bare accepterede $ 25.000 basen overskud. Jeg derefter solgt ejendommen på en to-årig leje-til-eget grundlag med $ 3000 refunderes option penge, en leje på $ 1.000 om måneden, og en endelig pris på $ 120,000.

Min lejer-køber besluttet ikke at købe . Når jeg kontrolleret værdien af ​​lejligheden før videresælge det til en ny lejer-køber, jeg var begejstret for at opdage, at lejligheden var sprunget i værdi til $ 165,000. Så jeg videresolgt til min næste lejer-køber til $ 189,000 om en to-årig leje-til-eget grundlag.

Bare husk at bygge i en base fortjeneste for dig selv på nogen egenkapital split deal du gør. Selv om det &';. S kun $ 10.000 eller $ 15,000 før du opdele resten af ​​de penge, der er ren
profit uden ekstra arbejde

I sidste ende egenkapitalen split og hybrid egenkapital split er både gode måder at få sælgeren til “ partner op &"; med dig. Når du forhandle disse typer af tilbud, den bedste del er, at få en langsigtet er nemt. Efter alt, jo længere din sigt, jo flere penge vil du både gøre og sælgeren vandt &'; t nødt til at gøre noget af arbejdet

Sørg for at du don &';. T tilbyde en egenkapital split til at starte med. Hvorfor give væk en del af dit overskud Hvis du ikke' t har til? Gem dette nye værktøj til brug i de tilfælde, hvor du har et anfald, men har brug for en sidste sødemiddel i handlen at gøre sælgeren sige ja. Som altid skal du sørge for du gør det “ modstræbende &"; hjælp forhandlingsbordet sprog mønstre
.