Lejemålet Option Real Estate Investering Strategi

Lease Option er den nemmeste og mest enkle af de køb strategier jeg underviser. Plus, er det sandsynligvis den laveste risiko måde at komme i gang i fast ejendom investering. Bare med mig, hvis du allerede har læst de "basics" bag Lease Option i en af ​​mine bøger eller kurser. Dette er væsentlige oplysninger værd at gentage, for at få dig at handle med dette køb strategi nu.

Lease Option Forenklet

Har du nogensinde set en leje-til -EGNE butik? Vidste du, at du kunne gå ind i denne butik og købe en helt ny stor-tv? Alt du skal gøre er at gøre nice, let månedlige betalinger, og i et par år, vil du ejer, at TV. Selvfølgelig, i det lange løb vil du ende med at betale mellem to og tre gange mere for at tv-end hvis du betalte kontant oppe foran.

Et andet godt eksempel er en af ​​de muligheder, når at få en ny bil leasing til egen. Du skal blot lave en lille udbetaling og derefter hver måned du laver en nem leasingydelse. Ved slutningen af ​​din lejekontrakt periode (normalt tre eller fem år), har du mulighed for at købe denne bil til X dollars mere. Eller du kan simpelthen aflevere tilbage nøglerne og gå finde en anden bil, hvis du vælger. Selvfølgelig, hvis du køber bilen på disse lease-til-egen planer, vil du ende med at betale meget mere for det, end hvis du havde købt det for alle penge up front.

Hvorfor gør folk betale mere for noget på en leje-til-eget grundlag? De betaler en præmie for den lette finansiering, som de efterfølgende er i stand til at eje denne post. Hvad de fleste mennesker don &'; t ved er, at du kan gøre præcis de samme ting med fast ejendom! Blot ved at styre en ejendom og ændre vilkårene, som du gør det til rådighed for en ny køber, du øjeblikkeligt øge værdien af ​​ejendommen.

Med Lease Option strategi, du skal bruge den "husleje -til-egen 'koncept, som har eksisteret i mange år, på en ny måde-med fast ejendom. Du kommer til at være en matchmaker, der matcher en motiveret sælger og en sulten lejer-køber. Og ved at hjælpe både disse mennesker får, hvad de ønsker, du kommer til at få betalt klækkeligt for din indsats.

Husk, at din motiveret sælger er nogen, der har en tvingende grund til at slippe af hans eller hendes hus hurtigt. Din lejer-køber er nogen, der desperat ønsker at eje sit eget hjem, men for en eller anden grund kan &'; t kvalificere sig til at købe en bolig i den traditionelle måde lige nu. Husk de tre ting, du skal købe en bolig traditionelt en stor udbetaling, god kredit, og tilstrækkelig månedlige indkomst. Nå, din lejer-køber er nogen, der mangler i et eller flere af disse nøgleområder. Din lejer-købere regner med, at mens de kan &'; t købe lige nu, ned ad vejen, efter at de rense deres kredit eller få en stigning i løn, vil de være i stand til at kvalificere sig til et nyt lån og købe i den traditionelle måde <. br>

Lad &'; s gå gennem en hypotetisk eksempel på, hvad vi taler om at gøre tingene let at forstå

Sam Sælger er en motiveret sælger.. Han blev overført tre måneder siden til en ny by. Jobbet er en stor karriere flytte, med en stigning i løn og prestige. Problemet for Sam Sælger er, at han hasn &'; t været i stand til at sælge sit hus endnu. Han forsøgte notering det med en ejendomsmægler i tre måneder, og han bare kunne ikke &'; t sælge den. Nu er han står over for at bevæge sig i blot tre uger.

Hans muligheder er enten at skære prisen på huset for et hurtigt salg, noget han er tilbageholdende med at gøre, eller han kan leje den ud, indtil han kan finde en køber. Men så ville han nødt til enten administrere ejendommen langdistance
eller leje en ejendomsadministrator
og betale ham eller hende til at administrere ejendommen-typisk 8 procent til 10 procent af den månedlige leje- uden nogen garanti for, at han vandt &'; t har en ledig stilling i flere uger eller måneder ad gangen

Det &'; s., hvor du kommer ind som en kreativ investor, er du i stand til at hjælpe med at løse Sam Sælger &'; s. problem . Du kommer ind og er enige om at udleje Sam Sælger &'; s hus i seks år for størrelsen af ​​hans betaling. Samtidig accepterer du på en pris, som du kan købe huset til enhver tid du vælger over den periode på seks år. Dette kaldes et “ lease option &"; eller en “ lease køb &"; og det er den grundlæggende strategi min Real Estate Protege Program-system og den første af de syv ejendomme køb strategier, som jeg underviser

Sig, at Sam Sælger &'; s. betalinger på huset er 1.300 $ om måneden, som omfatter princip, renter, ejendomsskatter, og forsikring. Du vil dække dette beløb, så Sam Sælger får ingen omkostninger forbundet med hans ejendom over den periode, hvor du styrer det, før du køber det. Med hensyn til prisen, for at vise dig, hvordan du kan betale sælgeren øverste dollar og stadig tjene penge til dig selv, har du accepteret at betale sælgeren tæt på fuld markedsværdi for ejendommen. I dette tilfælde sælgeren var beder $ 190,000, og du forhandlet prisen ned til $ 180,000. Efter alt, du fortæller sælgeren, han vil betale nogen fast ejendom provision. Med Lease Option investere, kan du tilbyde sælger en sund pris og stadig gøre en stor fortjeneste for dig selv. Da denne ejendom værdsætter, vil du fange den fremtidige påskønnelse som en del af din fortjeneste i hvert deal. Hvis du er i et område med langsommere påskønnelse eller intet påskønnelse, skal du blot forhandle hårdere på prisen.

Hvad kræver det i Upfront penge?

Nå, hvis du er ligesom de studerende, vi arbejder med hele landet, vil du sandsynligvis være i stand til at låse op ejendommen uden at give sælger nogen upfront penge. Faktisk vil du give sælgeren $ 1 upfront som “ juridisk overvejelse &"; at gøre din aftale bindende

Men lad &'; s. siger i vores hypotetiske eksempel sælgeren vandt &'; t gøre den aftale, medmindre han får mindst $ 2000 forhånd. Vent et sekund, siger du. Du don &'; t har $ 2000! Bare hold ud, for i et øjeblik, du kommer til at lære, hvor du kommer til at finde disse penge. Og her &'; s vink for dig-den vandt &';! T være fra din pung eller taske

Lad &'; s få klar på præcis, hvad du og Sam Sælger har aftalt. Du har aftalt at udleje ejendommen i seks år for mængden af ​​de månedlige betalinger på $ 1300. Du har også aftalt en pris på $ 180,000, hvor du kan købe ejendommen på noget tidspunkt i løbet af de næste seks år. I det væsentlige, har du forhandlet en lejeaftale med forkøbsret.

Som for $ 2.000 af upfront penge, du kommer til at fortælle din motiveret sælger, “ Sam Sælger, vil jeg give dig $ 2.000, så snart jeg tager belægningsprocent af ejendommen eller finde nogen til at besætte ejendommen . &"; Du &'; ll se på bare et øjeblik, hvorfor det er afgørende for dig at tilføje denne del ind i din aftale, fordi det vil være afgørende i dit finansiering af denne aftale

Den bedste kilde til finansiering af dit Ingenting. -Down Tilbud

Her er hemmeligheden til at gøre noget-down tilbud: Ingenting ned ikke betyder “ intet &"; til sælger. Intet ned betyder ingen af ​​dine penge til sælger. Sondringen er kritisk. Din motiveret sælger kan få penge up front-det netop vundet &'; t være dine penge! Den bedste måde at finansiere nogen penge, du har brug for at komme ind i handlen er ved hjælp af en lejer-køber &'; s penge. I vores næste hypotetiske eksempel, din lejer-købere er de "Byers«. Salg

Byers er et ungt par med to børn. De har god kredit; men fordi deres nuværende indkomst isn &'; t høj nok, kan de af &'; t kvalificere sig til pant i et hus denne nice, endnu. De Byers ved, at når fru Byers går tilbage på arbejde (hun har været opholder sig hjem med de børn, der både vil være i skolen på fuld tid snart) deres indkomst vil være høj nok til at kvalificere sig til et realkreditlån til at købe et hus som dette. Du er i stand til at hjælpe de Byers ved at lade dem leje til at eje huset. Den Byers vil udleje ejendommen fra dig i to år med en købsoption til en pris, du har indstillet på forhånd.

Den nuværende markedsleje for et hus som dette i området er $ 1400. Men denne egenskab er en leje-til-egen ejendom. En leje-til-egen ejendom kommandoer normalt en præmie over den aktuelle markedsleje på grund af den fordel, at den nemme finansiering det giver en fremtidig køber. Det betyder, at Byers villigt betaler du ovenfor markedsleje. I dette tilfælde, de betaler dig $ 1500 om måneden i husleje.

Du er også enig i Byers på en pris, som de kan købe ejendommen på noget tidspunkt i løbet af de næste to år. Fordi du ønsker, at dette skal være en gevinst for Byers også, du sætter prisen til mindre end huset vil være værd i to år. Hvis huset værdsætter på kun 5 procent om året, så om et år vil det være værd $ 199,500. Efter to år, vil huset være værd $ 209,475. (Vi forlader pengemaskine virkninger af blanding ud af ligningen til at holde konceptet enkelt.) Du kommer til at lade Byers har en købspris på blot $ 199,900. Bemærk: Vurdering har i gennemsnit 6,58% i løbet af de sidste 50 år. Op-og nedture udglatte over tid.

På grund af denne værdi, du giver den Byers, de vil betale dig 3 procent til 5 procent af værdien af ​​ejendommen som en upfront betaling (teknisk kaldes en “ option betaling &";). I dette tilfælde, du indsamler $ 8000 fra Byers op foran som deres option betaling på ejendommen. Disse penge bliver krediteret mod købsprisen, hvis de beslutter at købe. Hvis de vælger ikke at købe huset, er det dit til at holde for at tillade dem at låse i deres mulighed for at købe og binde op ejendommen i to år. Det er ikke refunderes.

Efter et år eller to, vil Byers kunne få et nyt lån fra deres pant långiver og kontant ud både dig og motiveret sælger, Sam Sælger. I det væsentlige, at &'; s, hvordan systemet fungerer

Husk $ 2.000 du skylder Sam Seller, den motiverede sælger.? Hvor tror du, du kommer til at få det? At &'; s helt rigtige! Du kommer til at tage $ 8000 kassereren &'; s kontrollere du indsamler fra Byers, deponere den, og give $ 2.000 det til Sam Sælger. Hvad sker der med de resterende 6.000 $? Du kommer til at beholde den. Af den måde, som en mulighed betaling disse penge er nontaxable indtil det år, hvor din lejer-køberne enten motion eller forlade deres mulighed for at købe

Du tror måske det er en noget-down deal, men det &'; s ikke. Det &'; s bedre end det. Dette er en noget-down aftale med en ekstra $ 6000, der går ind i din lomme. Lad &'; s tilføje op dit overskud. Hver måned du tjener $ 200 i cash flow. Over 24 måneder, der tilføjer op til $ 4800. Du køber huset for $ 180,000, og Byers betaler du $ 199,900 for det. Så du gøre en ekstra $ 19,900 fra spredningen i salgspriserne. Alt i alt, vil du tjene $ 24,700 fra dette Lease Option aftale.

Den største forskel mellem Lease Option Investering og traditionelt Investering

Forestil dig at du køber en investeringsejendom den traditionelle måde. Du ville forhandle en pris med en sælger, sætte en stor luns af dine penge ned, og underskrive personligt på et banklån for balance. Når du har lukket på dette hus, vil du begynde at håbe. Du &'; d håber, at du ville være i stand til at finde en lejer. Du &'; d håber, at du ville være i stand til at leje den ud for mere end din månedlige betaling. Du &'; d håber, at du wouldn af &'; t har nogen større reparationer at tage sig af. Du &'; d håbe på en masse ting. Og så ville du vente og se, hvordan du ville gøre over tid.

Den største forskel mellem Lease Option og traditionel fast ejendom investering er, at du ved hvad du vil gøre før
du gå videre med handlen
Hvad vi mener, er:. Med Lease Option investerer du aldrig foretage en endelig forpligtelse til en aftale med en sælger, indtil du har presold huset til din lejer-køber. Denne måde, du don &'; t har at bekymre sig om, hvordan du kommer til at gøre disse 1.300 $ om måneden betalinger til Sam Sælger. Du ved, hvordan du &'; ll gøre det, fordi du &'; ll har allerede indsamlet kontanter i hånden for den første måned &'; s. Leje af $ 1500 og en option betaling på $ 8000 fra din lejer-købere, at Byers

kan Hvordan du gøre det? Du skal bruge en speciel “ forbehold til &"; klausul, hvori det hedder, at din aftale med motiveret sælger er sub &ikke; eller udsættes til din finde en kvalificeret bosiddende at besætte ejendommen. Med andre ord, er din aftale er underlagt din finde en kvalificeret lejer-køber. Hvis du ikke' t finde din lejer-køber, så du don &'; t gå videre med handlen

Hvad du gør, når du konfigurerer en leasingkontrakt Option aftale er at have begge halvdele af transaktionen komplet, før du nogensinde. fuldt forpligte sig til handlen. Du finder din motiverede sælger og låse op ejendommen. Så du hurtigt gå ud og finde din lejer-køber. . Så og først derefter, behøver du fuldt forpligte sig til at komme videre med handlen

Her &'; s den nøjagtige ordlyd af klausulen, vi bruger i vores lejekontrakt-optionsaftale med sælgere, der gør dette muligt. § 9: Kvalificeret Resident:. Fordi at have en kvalificeret bosiddende at besætte ejendommen er af allerstørste betydning for alle parter, er denne aftale underlagt Køber godkendelse af en kvalificeret bosiddende for at besætte ejendommen

Det synes indlysende at investere på denne måde, men de traditionelle investorer don &'; t. De gør deres bedste due diligence og så håbe. Lease Option investorer don &'; t lade det være op til tilfældighederne. De ved, at du kun kan være sikker på en aftale, når du allerede har fundet din endelige køber til ejendommen, der har givet dig kontanter i hånd for at holde ejendommen.

ADVARSEL! Når du bruger sådan en kraftfuld “ forbehold til &"; klausul, skal du være respekt for sælger. Du er nødt til at lade dem vide det samme, hvis du har nogen problemer med at finde din lejer-købere - inden for to til tre uger. Under ingen omstændigheder ville du nogensinde ønsker at binde en sælger &'; s ejendom i flere måneder, og derefter fortælle dem, at du ikke kan finde din lejer-køber. Det ville være både uretfærdigt og forkert.

Hvordan at omgå Landlord Trap

Med mindre du har en måde at komme ud af besværet med dag-til-dag forvaltning af en ejendom, er du stadig kommer til at løbe ind i Landlord fælde. Her er hvordan du kan sikkert undvige Landlord Trap og undslippe besværet med lejere samt toiletter. Når du taler med motiveret sælger, vil du sige til ham, “ Sam Sælger, at gøre dette til en reel gevinst for dig, vil du have mig til at tage sig af dag-til-dag vedligeholdelse på ejendommen? Hvorfor don &'; t jeg passe på de første $ 200 vedligeholdelse i et måned? Det burde tage sig af 98 procent af problemerne. Ville dette arbejde for dig &"; Selvfølgelig vil sælgeren være begejstret, at du vil tage over dag-til-dag vedligeholdelse på ejendommen

“. Men vent et minut, &"; du siger, “ hvordan det får dig ud af Landlord Trap &"; Næste, du går mødes med din lejer-køber. Du fortæller din lejer-køber, “ hr. Køber du &'; re at komme ind i denne ejendom, som om du er den fremtidige ejer. Og vi forventer, at du ville behandle stedet, som hvis du ejede det. Selvfølgelig betyder det, at du kommer til at være ansvarlig for vedligeholdelse på ejendommen. Men så det &'; s vinde for dig, og så du ved, at du har vundet &'; t har nogen større reparationer, som du er ansvarlig for, lad &'; s sætte en grænse på det. Lad &'; s se, hvorfor don &'; t du tager dig af den første $ 200 i en given måned, og noget over, at jeg &';? Ll se, at det bliver taget sig af, okay &";

Hvis der er behov for en reparation og det koster over $ 200, som er ansvarlig for det beløb over $ 200? At &'; s ret, sælgeren er ansvarlig for. Hvis der er brug for en reparation, der er mindre end $ 200, der er ansvarlig for det? At &'; s ret, din lejer-køber betaler for det. Hvad er du tilbage ansvarlig for? Nå, du måske nødt til at koordinere nogle telefonopkald, men din lejer-køber vil være den, venter derhjemme for blikkenslager til at komme at give dem et bud. Du kommer til at sidde i midten, at tjene penge uden at 90 procent af besværet med traditionelle leje fast ejendom.

Selvfølgelig har du andre ansvarsområder. Hver måned skal du samle en check, deponere en check, og skrive en check. Skønheden i systemet er, at når du har oprettet en ejendom korrekt, og du samler en luns af penge op foran, for det meste, du har en hands-off resterende strøm af indtægter, der flyder til dig hver eneste måned. Så i slutningen af ​​en periode, får du en stor lønningsdag, når din lejer-køber får sin egen lån på ejendommen, indkassere både du og motiveret sælger ud af handlen
.