Lejlighed Building Investments & Finansiering

Her er den grundlæggende, enkel, ligetil, almindeligt engelsk, virkelige verden, lowdown på at få din lejlighed bygning tilbud finansieres.
Hvad du behøver (FØR du enige om en købspris og beslutte at underskrive en kontrakt).

1) Leje Roll
2) Sidste 2 - 3 års ejendom drifts- udsagn (P & L's)

Få disse 2 elementer, før du investerer meget tid i handlen. Beregn totale "muligt" husleje vs faktiske leje for at beregne ledige stillinger. . (Typisk 5% -10%)
Tag afskrivninger og renteudgifter fra P &L's og tilføje disse beløb tilbage i til nettodriftsindtægt at få den sande cash flow på ejendommen (dette er, hvad en långiver vil gøre). Du bør se en udgift faktor på et sted mellem 35% - 55% på de fleste ejendomme

Hvis du ikke kan få P &. L's, før du underskriver en kontrakt, gøre dit køb betinget af modtagelse af disse elementer inden for en bestemt rimelig tidshorisont, og at kontrakten er betinget af din gennemgang af finansielle poster, og at de bliver anset som "acceptabel" til dig. DU bestemmer definitionen af ​​"acceptabel"

Hvis du tænker på at gøre et tilbud på en ejendom uden en egentlig husleje rulle eller finansielle -. Se om du kan få den "gennemsnitlige" husleje pr enhed og antal enheder. Træk 5% for stillingsopslag og 40% for udgifter. Basere din oprindelige bestemmelse af ejendommens værdi og muligheden for finansiering på disse numre. Stadig gøre nogen egentligt tilbud betinget af gennemgang og godkendelse af finansielle poster og betinget af finansiering godkendelse, hvis det er muligt.

markedsleje vs. faktiske leje

Mange erfarne ejendomsadministratorer og investorer begår den fejl at få også begejstret ejendomme, hvor lejen er langt under marked. Tanken er - "Hvis jeg var forvalte denne egenskab, jeg ved, jeg kunne bringe den faktiske leje op til markedsniveau inden x mængde tid". Så du baserer dine projektioner på markedsleje, i stedet for faktiske husleje. Stor fejl !! Først og fremmest, hvis den faktiske husleje er langt under markedslejen - der er som regel en grund til - også selvom det ikke er synlige ved første øjekast. For det andet, og vigtigst, vil ingen långiver basere finansiering på "markedet" husleje, når der er et referat af "egentlige" indkomst for en ejendom. Da en långiver vil altid se på faktiske leje i tegningsgaranti en potentiel højhus lån - du kan lige så godt gøre det for

MAXIMUM finansiering på multi-familie ejendomme

Dette vil typisk være. 80% lån til værdi (køb eller refinansiere) - under forudsætning af låntager (e) har god kredit (normalt minimum 660 kredit midten scoringer for 80%), og ejendommen har en gæld tjeneste dækningsgraden ikke lavere end 1,15 (inklusive eventuelle sælger afholdt 2.). Uanset indkomst, vil de fleste långivere ikke godkende mere end 90% cltv (kombineret lån til værdi, herunder nye 1st realkreditlån og en mulig sælger afholdt 2.). Så selv under de bedste omstændigheder, uden det absolut bedste af kredit og store kontante reserver og yderst kreativ finansiering - du får brug for 10% kontant ned for at købe de fleste boligblokke + lukke omkostninger + generelt mindst 6 måneders reserver til at dække Piti betalinger. Og det er forudsat du har en ejendom med 93% + belægning og verificerbar cash flow for de sidste 2-3 år. Ledige egenskaber (eller egenskaber med høj tomgang eller under markedslejen), hotel /motel konverteringer og nybyggeri vil typisk kræve flere penge op foran og større reserver, da disse typer af situationer anses HØJERE RISIKO til en långiver.

Kommerciel finansiering koges ned til indkomsten. Indkomst af ejendommen for at være helt nøjagtig. Jo mere kontrollerbare indkomst er, og jo længere historie af denne indkomst er, jo lettere er det at finansiere. Og jo større procentdel af købsprisen eller anslåede værdi, du kan finansiere. Det er derfor, nybyggeri eller "konverteringer" generelt kræver flere penge fra låntager. Fordi de ikke har løbende indtægter til at kontrollere. Og selv de bedste og mest erfarne låntagere bliver nødt til at subsidiere indkomsten for en ejendom langt ud over sin konstruktion slutdato.

Hvis en låntager ikke har erfaring i ejendomsadministration, vil han eller hun har brug for at sikre tjenesteydelser af en erfaren ejendomsadministration firma til at få godkendt til et lån. En administrationsgebyr på 5% tilsættes typisk i til udgifter ved at en långivers underwriting afdeling til at beregne forventede udgifter management, SELVOM du planlægger at administrere ejendommen selv. Så du kan lige så godt tal, at omkostningerne i så godt. Tror ikke du vil være i stand til at få en aftale færdig med proforma pengestrømsprognoserne, der ikke faktor i denne omkostning.

Nogle andre grundlæggende ting, du kan få brug for på vejen til at få en " pre-godkendelse "til finansiering ...

• Du bliver nødt til at give billeder af ejendommen. Billeder skal omfatte indvendige billeder af typiske badeværelser og køkkener, ikke kun ydre af ejendommen
• Personlig finansieringsoversigten for alle partnere i projektet
• Købsaftale eller hensigtserklæring
• Byggeplaner og specs (hvis nogen byggeriet er involveret)
• Entreprisekontrakt (hvis relevant)
• År til dato finansielle på ejendommen
• Markedsleje analyse
• Kopier af de faktiske leasing
• Proforma fremskrivninger (at tage hensyn til din NEW anslået finansiering)

For alt andet end en eksisterende lejlighedskompleks, med gennemsnittet eller bedre husleje og ubesatte stillinger, som har en kontrollerbar 2-3 års indkomst rekord - forventer finansiering at være hård. Højst 70% -75%. Det er derfor, er vanskeligere at finansiere ombygningsprojekter eller nybyggeri. Du får brug for en bedre kredit, mere kontant, mere erfaring og en bedre ud forretningsplan og lånepakke til at få disse aftaler gjort.

Vi håber denne korte oversigt over lejligheden og multi-familie finansiering har været nyttigt. Vores mål er at hjælpe dig med at afgøre for dig selv, når det er muligt, hvis en aftale giver mening, før man investerer for meget af din tid i det.
Som altid, er vi klar til at hjælpe dig på nogen måde, vi kan vurdere muligheder og at sikre finansiering på dette område. Tøv ikke med at kontakte Tony på (863) 298-8900 eller [email protected] at diskutere de oplysninger for enhver potentiel ny aftale
.