Hvordan skal Investorer værdsætter boligejendomme i dagens marked?

Jeg læste for nylig en artikel, af en fremtrædende britiske ejendomsmarked kommentator, hvor han forklarede sin tro på, at den måde, som professionelle investorer værdi ejendom har ændret sig for altid, siden kreditkrisen.

Han hævdede, at der er en tendens i retning af en mere kommerciel ejendomsret stil af værdiansættelse dvs værdsættelse egenskaber udelukkende i form af leje udbytte, snarere end at tage ind på kontoen seneste priser på sammenlignelige ejendomme og andre faktorer salg såsom kvaliteten af det omkringliggende område osv

Forfatteren anførte, at &'; markedsværdi &'; nu var et subjektivt begreb, ikke længere var relevant i betragtning af stærkt reduceret antal ejendomshandler, der finder sted, da kreditkrisen.

Jeg tror der er en vis fortjeneste i hans argumentation, men jeg synes også, det ville være dumt at vedtage denne strategi som din eneste metode til beboelse ejendomsvurdering.

Vi har altid været fortalere for investeringer, der genererer en god leje udbytte og altid vil være. Vi nogensinde kun investere i ejendomme, der leverer os en god indkomst efter alle omkostninger og aldrig købe en ejendom, der gør ikke &'; t levere en indkomst, i håb om, at vi &'; ll opleve stærk vækst kapital til at kompensere for dette. Så jeg er enig, at finde så godt udbytte giver god mening, især når på kort til mellemlang sigt for for vækst kapital er usikre

, jeg don &' Men,. T enige om, at leje Udbyttet er den eneste faktor, der bør være bruges til at værdsætte en ejendom. Vi må huske, at som bolig investorer, deler vi vores marked sted med et andet sæt af mennesker, der har meget forskellige prioriteringer – boligejeren.

Mens den private udlejningssektor er vokset betydeligt i det seneste årti, er der stadig et stort flertal af boligejere, der køber huse, fordi de ønsker at leve i dem, ikke på grund af den leje udbytte. At ignorere deres adfærd er, efter min mening, uklogt.

Hvis en familie hjem bliver tilgængelig i et område populært blandt boligejere, hvor flere identiske egenskaber er for nylig blevet solgt for omkring &pund, 100.000, ville jeg ikke bare afvise muligheden for at købe denne egenskab for &pund, 75.000 på grundlag, at mit ønske om at opnå et udbytte på 8,5% ville kun tillade mig at placere en værdi på ejendommen af ​​&pund; 70.000. I dette tilfælde ville jeg være komfortable i at anse den sande værdi af ejendommen for at være korrekte på &pund;. 100.000, fordi et stort antal husejere nylig havde købt identiske egenskaber til denne pris

Hvorfor? Fordi husejere, der var villige til at betale &pund, 100.000 for ejendommen, og udgør størstedelen af ​​beboerne i dette område, er langt mere sandsynligt end en investor at være de mennesker, som jeg sælger ejendommen til, når jeg beslutter at afslutte. I dette tilfælde ville jeg være glad for at købe ejendommen på en 25% rabat på prisen en boligejer var villig til at betale i bevidstheden om, at jeg let kunne sælge ejendommen til en anden boligejer når det er påkrævet.

Situationen ville være anderledes, hvis den pågældende ejendom var en HMO (hus i flere erhverv). I denne situation ville jeg helt sikkert anvende strenge udbytte kriterier på min værdiansættelse og efterfølgende købspris. Det er fordi min mest realistisk exit fra ejendommen ville være at sælge til en anden investor. Men jeg vil også hævde, at denne type ejendom er virkelig en ægte kommerciel investering i modsætning til en bolig en

Selvfølgelig har højtydende egenskaber blevet lettere at finde siden kreditkrisen som priserne er faldet tilbage. mens huslejen er steget på samme tid. Jeg tror imidlertid, at dette en cyklisk fænomen snarere end noget, der har ændret sig for altid på grund af kreditkrisen.

Mange ældre investorer vil huske, at 10 til 15% udbyttet var almindelige i begyndelsen af ​​1990'erne, før den sidste ejendom boom . Det var først, da prisstigninger langt overhalet husleje stiger, at renterne faldt til de niveauer, vi så på højden af ​​bommen.

De stigende leje udbytter vi ser nu, gør dette et godt tidspunkt at købe. Købere vil nyde udbyttet, der blot weren &'; t opnåeligt i 2007, sikker forvisning om, at kapital vækst vil komme i fremtiden. Du kan se en prøve af den type investeringsmuligheder øjeblikket er til rådighed her
.