Hvorfor er din Fix and Hold Tilbyd forkert?

Hvis du er en fast ejendom investor som mig, har du sandsynligvis deltaget i mange seminarer, workshops og lignende. Hvis disse kurser involveret fix og flip fast ejendom, har de utvivlsomt indeholdt en formel til at gøre tilbud om at købe investeringsejendomme til afvænning og videresælge.

Men jeg kan ikke synes at tænke på eventuelle dokumenter i fast ejendom investere spil der viser, hvordan man korrekt beregner tilbud på enfamiliehuse, der skal bruges som langtidsleje. Overraskende, det er på disse langsigtede hold egenskaber, som investorerne kan få ind i problemer, fordi de forsøger at bruge en rettelse og flip beregning /metode på en rettelse og hold deal.

For at gøre korrekte tilbud på leje ejendom, kyndige investor har at arbejde baglæns, ved hjælp af tidsmæssige værdi af penge formler, at komme med et tilbud. De nødt til at overveje mange parametre, herunder: ønskede månedlige likviditet, fremherskende lokale leje satser, lokale stillingsopslag faktorer, leje-baserede reparationer (ikke flip baserede), lån (t) beløb, længden af ​​lånet (r), fremherskende renter og lukning omkostninger. Husk på, vi ønsker også at købe ejendommen med en tilstrækkelig af egenkapital tilbage. I en nøddeskal, den rigtige formel og metode til at gøre tilbud på parcel-udlejningsejendom er kompleks.

Jeg tror, ​​det er hvor udtrykket "Hvor meget kan The House råd," kommer ind i billedet. I denne erklæring, er udbudskursen afledt ved, hvor meget huset har råd til at understøtte den nødvendige likviditet, tilbagebetaling af lånet, og andre månedlige udgifter. Når formlen og metode er ikke implementeret korrekt, er investor tilbage med kontanter ud-af-lomme og månedlige negativt cash flow (og, for ikke at nævne, lejere).

I gamle dage af fast ejendom påskønnelse ville investor blot vente et stykke tid, og lad påskønnelse håndtere den fejl ved at sælge ejendommen på et passende tidspunkt. I dagens nedad tendenser ejendomsmarked, kunne sælge hurtigt efter et køb gør det vanskeligt at slappe af en udlejningsejendom køb, der blev fejlberegnet fra begyndelsen.

Kan vi sige "fremtiden afskærmning"?

Efter flere år at gøre disse ligninger i hånden, har min partner og jeg udviklet et software program, der giver os en unfair fordel, når computing tilbud på langsigtet hold udlejningsejendomme. Vi kan faktisk gentage alle de variabler, herunder rente-, lånevilkår, udlejning reparationsomkostninger, stillingsopslag faktorer, månedlig husleje, ønskede cash flow, og det første år resultat før cash-on-kontant afkast, mens vi er på et opkald med sælgeren (og så kan du).

rettelse og hold marked er måske saftpresser i dag, end den har været i lang tid, men man skal virkelig nul-in på den rigtige tilbud strategi.

Til din succes,

Tom & . Svein