Kommerciel Jord: Asset at långivere Glemt

I sidste uge drøftede jeg finansieringen af ​​købet af en bolig meget for udviklingen med en kvinde, der, sammen med sin mand, ønskede at bygge en brugerdefineret hjem. Som altid sker, når diskuterer finansieringen, samtalen vendte sig til renter og lån strukturer. Da jeg beskrev den igangværende sats for en fuldt indekseret jord lån på en bolig meget, hun darn næsten besvimede

Hun spruttede: “ Whoa …! Hvordan kunne satser muligvis være så højt?!? Mit hjem lån er på 6%, og du fortæller mig, at en långiver ønsker mere end 10% for et land lån? Det er latterligt &";!.
Nå, ikke rigtig

jeg forstod hendes forvirring, men hun var at sammenligne æbler med appelsiner. Fra en investor &'; s synspunkt, jord er en stor investering for en række årsager: “ De &"; ikke gør mere af det (undtagen muligvis i Dubai), kan du lægge dine hænder på det (det er “ ægte &";), kan ingen tage det op og tage det væk uden et monterings en fantastiske indsats, og i sidste ende det vil være mere værd, end du har betalt for det (i de fleste tilfælde). Når vi ser på jord fra en långiver &' Dog; s perspektiv er det efterlader en masse at ønske

Når du foretager et lån, långiver &';. Primære mål er at få betalt alle sine renter og hovedstol . Långiver benytter låntagers til at opfylde sine forpligtelser i henhold til noten, men beder om nogle “. Forsikring &"; At forsikring kommer i form af et pant i en fast ejendom, kaldet “ sikring &"; lånet, og er långiver &'; s sidste udvej i tilfælde låntager kan &'; t betale sit lån. Lånet er lavet til låntageren, ikke ejendommen. Det er sikret ved den ejendom i tilfælde af låntager misligholder lånet. Så en långiver ser for den bedste sikkerhed, at det kan finde på at sikre, at det vil blive betalt tilbage.

Erhvervsejendomme gør stor sikkerhed for en långiver, fordi den producerer indkomst, der kan gøre lånet betalinger, indtil ejendommen er sælges, i tilfælde af, at låntager misligholder. Hjem er også stor sikkerhed, fordi der som regel et aktivt marked, hvor at sælge en og en låntager er tilbøjelige til at gøre alt, hvad han kan for at holde sin primære bopæl. Selv ejerboliger business ejendom er en god indsats for en kombination af ovennævnte årsager.

Ikke så, land.

Land, for alle dens potentielle værdi, bare sidder der. Ingen bor på det, ingen arbejder på det, tumbleweeds ruller på tværs af det, og medmindre det anvendes som en parkeringsplads eller en swap mødes, den producerer ingen indkomst. Tilføj til disse udfordringer den virkelighed, at processen til konvertering jord til indkomst producerer eller boligejendomme tager en stor indsats, specialviden, og tid. De fleste långivere kan virkelig ikke lide disse karakteristika i deres sikkerhed og dermed don &';. T låne på land

Som et resultat, når de står med at tage jord som sikkerhed for en note, de långivere, der gør yde lån på land gøre et par ting for at afbøde deres risiko. Den første er, at de normalt reducere lån til værdi betydeligt. Jo mere egenkapital du har i landet, jo større rabat de kan tilbyde til en køber, når de sælger det, og sikrere de føler i at gøre lånet. Bemærk, at dette ikke var tilfældet i min åbning eksempel. Denne særlige långiver havde et specialiseret program, der ville have lånt op til 90% af værdien af ​​et færdigt parti, men det var for bolig, ejer- udvikling.

Den anden ting en långiver gør, er at øge sin hastighed af vender tilbage til at matche den formodede risiko for bortskaffelse af ejendom i tilfælde af misligholdelse. Hvis en långiver får 12% til 14% på sine penge til et land lån, den modtager sine investerede dollars hurtigere, selv om vi kalder dem “. Renter &"; Dette reducerer långiveren &'; s. Eksponering hurtigere og giver en risikojusteret afkast, når lånet er betalt ud

Så næste gang du overvejer at finansiere nogle arealer, bare huske, at din långiver vil se på det fra en meget forskellige sæt af omstændigheder end dig. Gjort på den måde, du sandsynligvis vundet &'; t hoste højlydt når han citerer dig satsen
 !;