Home Loan Ændringer Forklaret

Kontinuerlig fald i USA &'; boliger værdier efter midten af ​​2000'erne forårsagede et stigende antal låntagere at udforske lån modifikation processen i et forsøg på at undgå at miste deres hjem til afskærmning. Desværre, et stort antal boligejere, der søgte at få deres lån modificeret blev modarbejdet af langvarige og upersonlige forhandlingsprocesser pålagt af långivere, låntagere &'; manglende evne til at kvalificere sig til modificerede lån, og uvilje mod bankerne til at ændre lån til overkommelige niveauer.

Desuden alt for mange af de låntagere, der var i stand til at navigere gennem lån modifikation farvande senere erfarede, at deres flittige indsats var i sidste ende forgæves som USA Comptroller af Valuta rapporterede, at over halvdelen af ​​lånene ændret i første kvartal af 2008 gik ind i standard inden for seks måneder. For at forhindre, at lån modifikation processen fra start til at ligne en forgæves søgen efter den hellige gral, er det vigtigt at undersøge nogle af de centrale spørgsmål omkring lån ændringer.

lån modifikation Mål

Generelt set den primære grund til, at låntagerne søger at få deres boliglån modificeret, er at reducere mængden af ​​deres månedlige betalinger. Dette resultat kan opnås ved at reducere renten på lånet, forlængelse tilbagebetaling af lånet, hvilket forhindrer en rente fra justering opad, hvilket reducerer den primære balance skyldte, fjerne en negativ afskrivning sigt, tilføjer kriminelle betalinger til balancen, eller hvilken som helst kombination af ovennævnte. Det er ikke overraskende, at modifikationen mål mest søges af låntagere sker også at være anmodningen långivere har været mest uvillige til at indrømme: primære balance reduktioner. Selvom reduktioner i balancer skaber betydelige tab for bankerne, bør det også bemærkes, at boligejerne har generelt været uvillige til at fortsætte med at gøre afdrag på realkreditlån, når de mener, at deres hjem &'; s værdi ikke vil overstige det beløb, som de skylder mod ejendommen. Derfor den manglende reducere saldi via lån ændring processen, kombineret med faldende bolig- værdier, kan redegøre for den amerikanske Comptroller af Currency &';. Konstatering af, at de fleste lån bliver kriminelle kort tid efter at blive ændret

Proces

Selvom lån modifikation procedurer og krav varierer fra bank til bank, den typiske proces begynder med en låntager at kontakte banken &'; s tab afbødning afdeling til at anmode om et lån modifikation. Långiver vil derefter sende et lån modifikation ansøgning og formularer til låntageren skal udfyldes og returneres til långiveren. Banken vil også kræve anden dokumentation, der skal leveres af låntager til støtte for ansøgningen. Denne dokumentation kan omfatte kontoudtog, selvangivelser, løn stubbe, en trængsler brev og en vurdering eller mægler &'; s pris udtalelse for at vise den aktuelle værdi af ejendommen. Efter al den ønskede dokumentation er modtaget af långiveren, vil en bank repræsentant eller forhandler i sidste ende kontakte låntager at fremsætte et forslag til de nye lånevilkår eller blot afvise den indledende modifikation ansøgning helt. Låntager så accepterer enten banken &'; s forslag eller forhandler nye vilkår, indtil en aftale er nået, og nye lånedokumenter formelt henrettet. Det er også tilrådeligt for låntager til regelmæssigt at kontakte tab afbødning afdelingen gennem hele processen for at sikre, at al dokumentation modtages, og at anmodningen ændring forløber i tide.

Hindringer for modifikation

Den mest indlysende hindring for succes modificere et boliglån er låntageren &'; s manglende evne til at kvalificere sig til den nye ændrede lån. Igen, kan krav om ændring långiver støtteberettigelse meget forskellige. Men Fannie Mae og Freddie Mae har implementeret en Strømlinet Ændring Plan for mere effektivt at reagere på det stigende antal lån modifikation anmodninger. I henhold til denne plan, skal låntager opfylde følgende kriterier: 1) låntager har ikke indgivet konkursbegæring; 2) låntageren &'; s eksisterende lån blev stammede før til 1. januar 2008; 3) ejendommen sikre lån er ejerboliger, og en enkelt familie opholdstilladelse; 4) låntageren er mindst 90 dage kriminelle på eksisterende lån; 5) en 90% eller højere lån-til-værdi forholdet er til stede med den eksisterende lån; 6) betalingerne efter modifikation ikke overstiger 38% af låntager &'; s brutto månedlige indkomst; og 7) låntager skal held gøre 3 på hinanden følgende månedlige betalinger efter modifikation til at demonstrere en evne til at betale, før ændringen er formaliseret.

Også långivere er generelt ikke retligt forpligtet til at ændre lån til låntagere. Derfor hvis en ændring anmodning bliver også koste uoverkommelige, bankerne vil ofte tage deres chancer med afskærmning proces i stedet. Långivere kan også have utilstrækkelig bemanding til at håndtere det stigende antal modifikation anmodninger uden hyppig låntager opfølgning. En låntager &'; s ejendom kan også tjene til sikkerhed for mere end et lån, og det kan ofte være en udfordring at koordinere modifikation vilkår mellem flere banker. Yderligere, hvis lånet er blevet solgt af banken på det sekundære lånemarked til en række potentielle investorer, det oprindelige lån vil ofte være opdelt i forskellige fragmenter, før at samle dem med andre dele af lån som pant-backed securities. I dette tilfælde kan det være meget vanskeligt at koordinere med de mange investorer at få godkendt ændringen.

Endelig låntagere bør være på vagt over for en lang række svigagtige virksomheder forsøger at hjælpe boligejere med lån modifikation proces . Den omstændighed, at disse virksomheder bruger tilsyneladende velrenommerede tv-reklamer eller hjemmesider som reklame medier bør ikke afhjælpe en låntager &'; s bekymringer. Den hastigt stigende antal lån modifikation scam-kunstnere har midlertidigt fanget retshåndhævelse ud vagt, og det kan tage noget tid, før disse syndere pågribes og deres skamløse handlinger er nedkæmpet. I mellemtiden bør låntagere være særligt forsigtig, når der beskæftiger sig med virksomheder, der kræver gebyrer forud for eventuelle tjenester, der skal leveres som denne praksis i sig selv er forbudt ved de fleste statslige love.

For yderligere hjælp med lånet modifikation proces, er det tilrådeligt at kontakte en advokat eller din lokale ejendomsmægler ® ;. Hertil kommer, at amerikanske boliger og byudvikling har en liste over godkendte boliger rådgivning agenturer på www.hud.gov. Når en låntager forsøger at personligt modificere et boliglån, er det vigtigt at identificere modifikation mål, forstå det særlige långiver &'; s modifikation krav, ofte kontrollere status for ansøgningen &'; s behandling, og være meget tålmodig
. &Nbsp. ;