Sådan Analyser Real Estate Udgifter

Hvis du don &';. T få udgifterne til højre, når du analyserer en ejendomsmægler deal, er du indstilling dig op for at komme ind i en dårlig aftale

Der er tre dele due diligence for enhver fast ejendom deal. Den første er økonomisk. Dette er fordi, hvis en aftale kommer til at dø, 72% af den tid, det kommer til at dø i løbet af regnskabsåret due diligence

Den anden del er den fysiske due diligence –. Er alle delene til ejendommen, der arbejder korrekt. Og den tredje del indebærer juridisk due diligence – er der en klar titel til ejendommen

For nu, lad &'; s. Indsnævre vores fokus på den finansielle due diligence, og mere specifikt udgifterne
driftsomkostninger vs Capital Udgifter

Der kommer til at være to forskellige typer af expenses-- driftsudgifter og anlægsudgifterne.

Hvordan du analyserer disse udgifter vil afgøre, om du kommer til at sætte dig op til en let eller vanskelig operation, når eller hvis du overtager handlen.

Den type udgift vil enten øge eller mindske værdien af ​​en ejendom. Af den måde, hvis du overvejer at sælge en ejendom, forstå forskellen er ekstremt vigtigt for dig

driftsomkostninger er en “. Over linjen &"; regning. Det betyder, at hvis en udgift er en “ over linjen &"; eller driftsudgift, det er tegnede sig for, før gælden tjeneste (realkreditlån)

I mellemtiden Capital Udgifter er en “. under linjen &"; regning. Som sådan er de tegnede sig for efter gælden tjeneste registreres.

Beregning Net driftsindtægter

Dette er en vigtig forskel at huske. Når vi beregner Net driftsindtægter, bruger vi følgende formel:

Årlig driftsindtægter
-Yearly driftsudgift (ikke inklusive renter og afdrag)
= Net driftsindtægter

Denne formel er vigtigt, fordi en af ​​de vigtigste måder, vi bestemmer værdien er ved hjælp af kapitalisering sats. For at bestemme kapitalisering sats, bruger vi denne formel:

Net driftsindtægter /bogstaver Rate = Værdi

Som du kan se, Net driftsindtægter (NOI) er en vigtig del af formlen vi bruger til at bestemme værdi. Og, en vigtig komponent i NOI'en formel er den årlige driftsudgift.

Når Driftsomkostninger stigning, NOI falder. Dette reducerer værdien af ​​en ejendom. Når Driftsomkostningerne falde, NOI stiger. Dette øger værdien af ​​en ejendom.

Så hvordan Capital Udgifter komme i spil?

Først, lad mig fortælle dig forskellen mellem driftsomkostninger og andre Capital Udgifter end hvor du tegner sig for dem .

driftsomkostninger forekomme under den daglige drift af ejendommen, deraf udtrykket “ drift &"; Dette omfatter mindre reparationer og vedligeholdelse, entreprenør-tjenester, skatter, forsikringer, administrationsomkostninger, administrationsgebyrer og reklamer.

Capital Udgifter er udskiftninger eller forbedringer af den ejendom, som vil falde i løbet af syvogtyve år. Det betyder, at du ikke kan gøre krav på bekostning i slutningen af ​​året at reducere din skattetryk. Du skal afskrive udgiften eller dividere det med 27. Det er kun tilladt at fjerne 1/27 fra din skattetryk.

Capital Udgifter omfatte nye tage, hvidevarer, bordplader, skabe, tæppe, udvendig maling, indendørs maling , ny skiltning osv – nogen større forbedring eller udskiftning

Mange af disse kapital udgifter kunne falde ind i en gråzone.. Du kunne potentielt gøre et argument for at overveje bekostning en kapital udgift eller en driftsudgift.

Når du vil have en kapital Udgift /når du ønsker en driftsudgift

Når du betjener ejendommen og skal betale skat af indkomsten af ​​ejendommen i slutningen af ​​året, du ønsker så mange driftsudgifter, som du kan hævder at reducere mængden af ​​dit skattetryk.

På den anden side, hvis du er planer om at sælge en ejendom, du ønsker, så mange udgifter under stregen i hovedstaden Expense område, fordi det vil reducere mængden af ​​dine driftsomkostninger og øge din Net driftsindtægter.

Dette vil resultere i en stigning i værdien for ejendommen
.