At finde den rigtige Entreprenør - del af to- indsigter fra en autoriseret entreprenør

del II i en todelt artikel "finde den rigtige Entreprenør"

En af de vigtigste spørgsmål, som din Potentielle Kontrahenten skal besvare ud over er de Licenced er. . . er De Bonded og forsikrede?

Nogle obligationer er designet til at beskytte køberne mod byggesjusk, der ikke er i overensstemmelse med de lokale bygningsreglementer. Alle obligationer ikke altid sikre økonomiske eller faglige integritet eller kompetence en potentiel kontrahent.

De fleste stater og canadiske provinser, kræver entreprenører at have kontrahentens Licens Obligationer. Det er bydende nødvendigt, at husejere og fast ejendom investorer forstår, at denne type obligation ikke giver en økonomisk garanti. Hvad værre er, at kontrahentens Licens Obligationer giver husejere og fast ejendom investorer med ingen sikkerhed eller repræsentation om den potentielle entreprenørens kompetence, den potentielle entreprenørens finansielle styrke, eller deres økonomiske ansvar.

Den gode nyhed er, at en entreprisekontrakt obligation fra en pålidelig limning selskab eller forsikringsselskab gør faktisk garanti husejere og fast ejendom investorer, og deres långiver. Kontrakten obligation garanterer, at både jobbet vil være afsluttet, og at alle underleverandører og materialer leveret vil blive betalt, og at der ikke entreprenør eller materialer tilbageholdsret vil blive registreret mod ejendommen.

Husejere og fast ejendom investorer bør vide, at stort set alle udlån institutioner, såsom kommercielle banker, kreditforeninger, og opsparing og lån kræver entreprenører for at sikre obligationer til store job, som instituttet er at låne penge til at fuldføre. Den gode nyhed er det långivende instituts stive bonding krav holde en entreprenør med en dårlig track record fra at byde og kvalificere om potentielle arbejdspladser.

En potentiel entreprenør, der har entreprisekontrakt obligationer fra et velrenommeret bonding firma eller forsikringsselskab gør garanti husejere og erhvervsejendomme investorer både job afslutning og afholdelsen af ​​alle arbejdskraft og materialer.

I mange stater, licenseret entreprenører og licenseret underleverandører er ikke forpligtet til at foretage almindelig ansvarsforsikring til at beskytte boligejere og fast ejendom investorer, bare deres handlinger, deres ansatte og deres ejendom. Hvis den potentielle kontrahent ikke har dækning almindelig ansvarsforsikring, så husejere eller fast ejendom investorer er nødt til at gennemgå med deres hjem forsikringsagent hvilke yderligere dækning, de har brug for at tilføje til den standard boligejer politik for at beskytte boligejer og /eller fast ejendom investorer fra muligt ansvar fra tredjeparts personskade og /eller tingskade.

De fleste stats kræver en entreprenør eller underleverandør, der har medarbejdere til at have arbejdsskade forsikringsdækning. Som boligejer eller fast ejendom investor, det er meget vigtigt, fordi der kunne være alvorlige ansvar fra en medarbejder skade. Desværre er der mange boligejernes politikker har alvorlige undtagelser eller begrænsninger på potentielle arbejdstageres erstatningskrav. Altid kontrollere potentielle entreprenørens arbejdsskade forsikring, dækning almindelig ansvarsforsikring, og tredjeparts skade dækning.

Jeg anbefaler også, at boligejer eller fast ejendom investor får fra potentielle kontrahent en kopi af de forskellige certifikater for forsikring /eller politikker, og derefter kontrollere nuværende dækning med deres forsikring agent.

Jeg anbefaler, at husejere eller fast ejendom investorer har entreprenørens forsikringsselskab tilføje husejere eller fast ejendom investorer som "ekstra navngivne forsikrede og tab betalingsmodtagers" på de politikker entreprenør ansvar og ejendom skader forsikring. De fleste byggeri långivere vil kræve, at de også tilføjes som

Bemærk "yderligere navngivne forsikrede og tab betalingsmodtagere.": Hvis husejere eller fast ejendom investorer separat ansætte løsarbejdere, så vil de nødt til at have en arbejdsskade ansvar .

Altid få mindst tre detaljerede skriftlige bud
husejere eller fast ejendom investorer bør altid indhente mindst tre skriftlige detaljerede bud på alle job fra tre potentielle kontrahenter. Disse tre detaljerede entreprenør bud bør opdeles efter sub område, såsom køkken og badeværelse Eget, og den potentielle kontrahent bør forpligtes til at give en oversigt over materialer, arbejdskraft, overhead, og profit ved hjælp identiske planer og specifikationer. Dette vil give husejere eller fast ejendom investorer med "æble æbler" sammenligninger, så de kan sammenligne sub området priser og de overordnede bud på de potentielle kontrahenter.

Bemærk-ikke hver entreprenøren ønsker at nedbryde alle deres omkostninger, men husejere og investorer bør holde fast, så de får den detaljerede oplysninger, de behøver. Dette vil bidrage til, at husejere eller investorer til at gøre beslutningen om, hvilke af de potentielle kontrahent (er), de ønsker at arbejde med, ikke kun baseret på de samlede relative fordele, men på prisen.

forhandle kontrakten, som du ønsker -do det på din måde!
Aldrig har nogen del af entreprisekontrakten som en mundtlig aftale! Min advokat fortæller mig "En mundtlig aftale er ikke håndhæves, og det er ikke det papir værd den er ikke skrevet på." Salg

Husejere og investorer absolut nødt til at være klar og detaljeret. I en skriftlig kontrakt, underskrevet af både entreprenøren og kunden, skulle der blive opført præcist, hvad der skal gøres, arbejdets omfang og de nøjagtige specifikke materialer, hvor meget det vil koste, hvad der vil være de specifikke kriterier for delkomponent eller fuld færdiggørelse, hvornår vil entreprenøren (r) giver pant udgivelser eller delvis lien udgivelser før betaling, og hvornår vil betalingerne ske til entreprenøren (r). Entreprenørens ansvar og tingskade forsikring, obligationer, og arbejdsskade oplysninger skal også skrives ind i kontrakten.

Hvis du har juridiske spørgsmål, bedes du kontakte en god lokal advokat, der har specialiseret sig i at forhandle entreprisekontrakter med entreprenører. Sørg for at du helt forstår alle elementer i kontrakten, at de planer, specifikationer og bænk mærker eller kriterier for job afslutning, tidsrammen for færdiggørelse, sanktioner for færdiggørelse job forsinkelser entreprenøren, og når fremskridt og endelige betalinger er være lavet af boligejer eller fast ejendom investor. Salg

Husejere og investorer bør ikke lade betalinger komme foran arbejdet. De bør registrere betalinger og ikke foretage den endelige betaling, indtil de er tilfredse med jobbet.

Aldrig betale kontant til en entreprenør eller en hvilken som helst sub entreprenør !!.

Garantier og repræsentationer
husejere eller VE-investorer bør få skriftlige garantier og skrevet repræsentationer /garantier fra entreprenøren (er) for deres arbejdskraft, og alle, der anvendes i et job materialer.

Kontrakten skal angive, hvilke dele af arbejdet er dækket, og varigheden af ​​garantien. Investor boligejer eller fast ejendom bør kræve i kontrakten, at de vil modtage skriftlige garantier, der tilbydes af producenter af materialer eller udstyr, der er installeret af entreprenøren.

Styring af projektet som boligejer eller Commercial Investor
boligejer eller fast ejendom investor har brug for at holde et job fil af projektet

Job Fil bør omfatte alle papirer vedrørende dit projekt, herunder:.
1. En underskrevet original entreprisekontrakt
2. Job /arbejdsplan tidsplan med datoer for planlagte afslutning og faktiske
slutdato.
3. Alle var enige om at og underskrevet ændre ordrer til kontrakten.
4. Komplet sæt af godkendte planer og detaljerede specifikationer.
5. Alle regninger og fakturaer for arbejdskraft og materialer fra General Contractor.
6. En detaljeret projekt hovedbog viser alle udgifter til jobbet
7. En detaljeret projekt hovedbog viser alle långiver udbetalinger efter job
8. Kopier af alle annullerede checks.
9. Signeret Lien frigiver fra alle underleverandører og materialeleverandører.
10. Alle warrantees for materialer og udstyr
11. Alle breve, notater og korrespondance med din entreprenør.
12. Et komplet sæt billeder før, under og efter jobbet er afsluttet

GOD JAGT FOR rigtige entreprenør !!
.