hvad de skal gøre, når en vurdering kommer i lav

Når nylig adspurgte, over en tredjedel af ejendomsmæglere rapporterede at have haft en eller flere kontrakter hjem salg falde ud af depotet pr måned. Obduktioner af disse døde tilbud ofte overfladen en virkelig dødbringende synder: vurderinger, der kommer i under den aftalte købspris

Du ser, pant långivere vil kun finansiere transaktioner op til en vis procentdel af den anslåede værdi af den. hjem. Hvis hjemmeholdet vurderer lavt, enten køber skal komme op med en øget udbetaling beløb, skal parterne acceptere en prisnedsættelse, skal en kombination af begge disse sker, eller handlen er slukket.

Mens Gainesville boliger til salg kan være særligt potente deal mordere, kan deres fare for din aftale neutraliseres i nogle tilfælde. Hvis du finde dig selv står over for en vurdering lavere end salgsprisen i kontrakten, tilføje disse fem trin til din umiddelbare handlingsplan.

1. Appel fejl eller dårlige comps til taksator. Læs hele evalueringsrapport, ende til anden. Se om du øje på eventuelle fejl – det &'; s slet ikke uhørt for en evalueringsrapport at gå glip af et soveværelse eller under rapporten hjemmet &'; s firkantede optagelser. Problemet er, at hvad der starter som en skrivefejl kan ofte resultere i anvendelsen af ​​den forkerte “ comparables &"; når det bliver tid til taksator til at vælge de egenskaber til at bruge som benchmark i dit hjem &'; s rimelige markedsværdi

Uanset om du finder egentlige fejl i oplysninger om den hjem, du &';. re køb eller salg, tjekke ind med din agent om, hvorvidt de sammenlignelige ejendomme, der anvendes af taksator var rimelige, især hvis de er fra en anden kvarter, skoledistrikt, by eller bygning æra end det hjem, du &'; re forsøger at købe, eller du er klar over, at meget mere ens eller nærliggende boliger er blevet solgt i den seneste tid, end de sammenlignelige egenskaber, du ser på vurdering.

I min by, for eksempel inden for en halv-mile radius kan du finde enorme variationer i ejendomsværdierne baseret på kvarter og skoler og byens grænser, der skifter næsten umærkeligt. Ændringer i pant industrien i de sidste par år har skabt situationer, hvor bedømmere er undertiden tildelt som har ringe eller ingen kendskab til disse hyper lokale typer af nuancer, som du som part i transaktionen, kunne være lettere i stand til at opdage og værdsætte.

Hvis du finder fejl eller føler, at der er langt mere sammenlignelige de seneste salg, der begrunder en højere pris for ejendommen, arbejde med din agent til at sende de korrekte oplysninger, og de gældende comps du ville foreslå dit realkreditlån professionelle, der kan viderebringe denne information til taksator eller Appraisal Management Company og anmode om, at taksator revidere deres rapport og skøn over værdien. Den taksator har ingen forpligtelse til at foretage ændringen, men mere himmelråbende fejlen, jo mere sandsynligt er det, at de vil.

2. Bede om en second opinion. Navnlig i tilfælde af fejl eller dårlige comps, hvis taksator ignorerer din anmodning om at revidere rapporten, skal du måske til at eskalere din anmodning til långiveren selv. Her &'; s, hvor det &'; s vigtigt at arbejde med en ekspert agent og pant pro med et godt ry; hvis de tror stærkt i dit tilfælde, kan de være i stand til at påberåbe sig den til underwriter og anmode om, at en anden vurdering gøres. Ideen her er, at hvis den anden vurdering sikkerhedskopierer dine argumenter, der opregner de korrekte detaljer om ejendommen eller mere præcise sammenlignelige, långiver er langt mere tilbøjelige til at udøve sit skøn til at anse den første en dud og gå med den anden udtalelse.

3. Genforhandle. Lave vurderinger skuffe alle omkring forhandlingsbordet. Hvis sælgerne har spillerum (læs: egenkapital) eller deres bank enig (i korte salg vurderinger), kan de enes om at bringe prisen ned til den anslåede værdi eller nær nok, at køberen føles behageligt at sætte nogle ekstra kontanter i handlen til lukke købsprisen-til-vurderet prisforskellen. Nogle købere nægter at nogensinde gøre dette på generelle hovedstol, som de har lyst til det &'; s overbetale for ejendommen. Andre indser, at vurderinger kan komme i lav grunde mindre indikative af ejendommen &'; s værdi, som en mangel på sammenlignelige salg i området, og tal, for at få den hjem, de ønsker, de &'; re villige til at sparke i en lille ekstra dej .
Selvfølgelig &'; lille &'; er relativ, og hverken holdning er rigtigt eller forkert for alle.
Og beslutningen for sælgere er lige så personlige. Når forskellen mellem købsprisen og den anslåede værdi er lille, kan det virke som en no-brainer at bringe prisen ned, hvis pant overvejelser tillader, men det kan også virke fornuftigt at anmode køberen at gøre op sådan en lille forskel &ndash ; især på markeder, hvor ejendomme bliver flere tilbud. På den anden ende af spektret, når forskellen er stor, er det mindre sandsynligt, at køberen vil ønske at komme op med kontanter til at lukke hullet, og også mindre sandsynligt en anden køber vil komme sammen og tilbyde den anslåede pris.

Man skulle tro disse ting ville gøre en sælger mere villige til at skråstreg prisen hvor forskellen er stor, men det kan også gøre deres bevægelige planer mindre gennemførlig, og friste dem til at blive sat og vente på markedet til at være mere aktiv og bære bedre comps.

Arbejd med din agent til at regne ud, hvad re-forhandlingsposition virkelig fungerer for dig.
Hvis du finder dig selv genforhandle prisen på grund af en lav vurdering, så husk at det er fast ejendom, så alt er tilbage på bordet. For eksempel, når vurderingen kløften er kun $ 1.000, kan en køber være villig til at lukke hullet, hvis sælgeren accepterer at forlade plæneklipperen og lave nogle små reparationer.

4. Betale forskellen eller opdele forskellen. På bagsiden genforhandling er genoverveje din personlige holdning. Hvis du &'; har været hus jagt i to år, afkald lave satser og skatte- og livsstil fordele ved at eje dit hjem, og du &'; ve endelig fundet &'; den ene &'; – i store betingelse, ikke en kort salg, perfekt beliggenhed – du måske tænke længe og hårdt om, om du er villig til at betale forskellen mellem en lav vurdering og købsprisen. Dette er især tilfældet, når forskellen er lille, og du har pengene, eller når du kender sælgeren er næppe bryde selv på handlen, eller har tilbudt at opdele forskellen med dig, eller den korte salg banken nægter at gå nogen lavere.

Og sælgere, dette gælder for dig, også: hvis du &'; re forpligtet til at forsøge at lukke handlen, påhviler dig til at overveje, om du kan reducere prisen på hjemmet. Mener, at i nogle stater og lån situationer, en lav evalueringsrapport i en aftale, der dør kan blive en afsløring sælgeren skal give til kommende købere (spørg din agent, om dette vil gælde for dig). Faktum er, hvis du don &';. T acceptere en prisnedsættelse af en slags, kunne køberen meget vel gå, begrænse dine muligheder for at sælge til en lavere pris, laver en kort salg eller opholder sat alligevel

5. Skift långivere. Realkreditinstitutterne har mere kontrol, når det kommer til at vælge bedømmere end realkreditmæglere gør. (Heldigvis mange erfarne lokale realkreditmæglere arbejde for virksomheder, der også har bank divisioner, og kan være i stand til at behandle dine lån gennem denne deling i et forsøg på at få din transaktion en frisk start og arbejde omkring en lav vurdering. Spørg din pant mægler, hvis deres kontor har en bank division, hvis du &';. re ikke sikker)
Mortgage mæglere er ikke længere i stand til at håndplukke bedømmere for en given transaktion, som de engang kunne, men i modsætning til mægler kun virksomheder (som er tvunget til at arbejde gennem en mellemmand firma, der kan betale et snit sats, tiltrækker mindre erfarne bedømmere), er realkreditinstitutter og hybride mægler-bankfolk lov til at plukke det sæt af mennesker indgår på deres egne kort liste over bedømmere. I &'; ve fundet, at långiverne anvender denne korte liste til god meget oftere end at forsøge at udøve nogen form for upassende indflydelse
Min erfaring har været, at, når man sammenligner med de bedømmere nationale långivere og mellemmand selskaber sat til at arbejde på. formidlede transaktioner, små realkreditinstitutter og lokalt, hybride mægler-bankfolk tendens til at fylde deres lister med bedømmere, der har mere lokal erfaring og kan værdsætte uber-vigtige lokale nuancer som dem, der er beskrevet i # 1, ovenfor.

Agenter : Hvad er nogle andre lav vurdering workarounds, der har arbejdet for dig og dine kunder? Hvordan du hjælpe købere og sælgere beslutte hvad der bevæger at gøre, når vurderingen kommer i lav
 ?;