Når Creative Real Estate Finansiering blev Alarmerende for Creative

Denne artikel vedrørende fast ejendom finansieringsmuligheder, som gjorde finansiering til rådighed for hjemmet købere til den bedre del af syv årtier, og selv om de har gennemgået en række ændringer i årenes løb, FHA og konventionelle fast ejendom finansieringsprogrammer fortsat være de overvældende valg for hjemmet købere trods en række økonomiske nedgang i denne periode.

FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (føderale boliglånet pant Corporation) og PMI (private pant forsikring), forudsat pant forsikring nødvendigt for at beskytte realkreditinstitutterne mod pant afskærmning - VA forudsat et pant garanti -. hvorefter långivere skulle behandle lån, som VA godkendt

Disse programmer kombineres for at skabe en robust ejendomsfinansiering industri, der førte til investering i fast ejendom og hjem-ejerskab som en af ​​de mest rentable og sikreste måder at skabe egenkapital. Kreative ejendomsfinansiering betød at give pant finansieringsmuligheder alternativer til huskøbere, som ikke opfylder alle de krav, der er fremsat af den konventionelle bank.

Disse alternativer finansieringsbehov kom i form af FHA og PMI pantebreve eller VA hvis hjem køber var en veteran. Kreative ejendomsfinansiering blev for risikabelt, når pant forsikring enten blev ignoreret eller kompromitteret, og derfor skabte risiko for alle involverede parter at gøre denne type boligfinansiering usikre for alle.

Hvordan og hvornår Creative Blev destruktiv

Er konventionelle finansiering fast ejendom anses for kreativ? En konventionel realkreditlån betragtes som den traditionelle type boliglån og er den mest ligetil type boliglån til rådighed; Det er pant mod hvilken de fleste andre realkreditlån måles, hvilket betyder, at konventionelle retningslinjer pant overholdes af et flertal af pengeinstitut og licenseret långivere, der godkender lån til ejendomsfinansiering i henhold til Fannie Mae og Freddie Mac retningslinjer.

Disse retningslinjer kræves, at en låntager søger godkendelse til en konventionel realkreditlån skal dokumentere evnen til at håndtere en betaling på 20% ned (20% af købsprisen eller anslåede værdi, hvis denne er mindre); Nok månedlige indkomst, skal 28% af der støtter betalinger af Principal & Renter plus skatter & Forsikring (Piti), og 36% skal understøtte en samlet månedlig betaling, når alle andre revolverende & rate gæld betalinger føjes til Piti (kreditkort, studerende & auto lån, etc.) - bortset fra forsyningsvirksomheder - og kreditværdighed (dokumenteret ved et minimum kredit score på 720). Man kan sige, at realkreditlån med andre end den konventionelle retningslinjer (Fannie Mae & Freddie Mac). Standard er kreative fast ejendom finansieringsprogrammer, men konventionel finansiering ville ikke opfattes som kreativ

Allerede inden modernisering dag konventionel lån eksisteret i sin nuværende form, skridt, som potentielle boligejere, der kræver ejendomsfinansiering at færdiggøre deres køb var lang og hård. Processen var fyldt med ofre og mange vordende husejere lidt store tab på grund af mangel på rimelige realkreditlån finansieringsvilkår.

På baggrund af oplysninger offentliggjort på Historik News Network (HNN), Fannie Mae var oprettet i 1938 som en del af Franklin Delano Roosevelts New Deal. Sammenbruddet af det nationale boligmarkedet i kølvandet på den store depression afskrækket private långivere fra at investere i boliglån. Fannie Mae blev oprettet for at give lokale banker med føderale penge til at finansiere realkreditlån i et forsøg på at hæve niveauet af ejerboliger og tilgængeligheden af ​​billige boliger.

Pre-Fannie Mae pant vilkår opfordrede til en låntager til at foretage en udbetaling svarende 50% af hjemmets købspris for at kvalificere sig til en fem år "Interest Only ballon" realkreditlån. Disse vilkår er gjort tilgængelige gennem private långivere, hvoraf mange ophørte udlån som følge af sammenbruddet af det nationale boligmarked. Salg

Fannie Mae, det eneste GSE (Government Sponsored Enterprises), der findes på det tidspunkt, der ejes konventionelle realkreditlån indtil oprettelsen af ​​Freddie Mac i 1970, hvorefter de to agenturer "... kontrollerede omkring 90% af landets sekundære realkreditmarked ...", og er i øjeblikket de primære købere af konventionelle realkreditlån papir trods blevet placeret under kontrol af den føderale regering gennem en conservatorship procedure i september 2007.

Andet end konventionelle fast ejendom finansieringsprogrammer, der var én andre populære lån program, der havde forsikret realkreditlån siden bliver oprettet af Kongressen i 1934. Dette program er kendt som FHA (Federal Housing Administration), der er nedsat en helt anden sæt retningslinjer realkredit. Hvor konventionelle banker kræves 25% i udbetaling (i øjeblikket 20%), FHA krævede 2,25% (i øjeblikket 3,5%); Nok månedlige indkomst (31%, der kræves for at støtte Piti betalinger & 41% for at støtte Piti + R &I gæld betalinger), aktiver (ned betaling + lukning omkostninger) samt kreditværdighed (rimelig underwriting før kredit score, men i øjeblikket 640 pr de underwriting politikker mange långivere overholde), skal også dokumenteres på en lignende måde til den form for dokumentation, der kræves under konventionelle retningslinjer; Og på grund af denne forskel i indkomst & aktiver og den form for kredit baggrund, der var påkrævet, kunne det siges, at FHA-forsikrede realkreditlån program passer til beskrivelsen af ​​kreative ejendomsfinansiering, bortset fra at fuld dokumentation og verifikation af en låntagers kvalifikationer for denne type boliglån var alle påkrævet.

Efter vedtagelsen af ​​FHA og derefter Fannie Mae, realkreditudlån var begyndt at stige, men som nævnt ovenfor, blev mange, der ønskede at købe et hjem kunne næppe råd til en, indtil disse to agenturer oprettet og senere VA (Veterans Administration) Lån Garanti program er specielt beregnet til militære veteraner og deres koner.

Der var mere konkurrence på de ejendomsfinansiering marked og boliglån var nu henvist til i form af den type realkreditlån et hjem køber kvalificeret til i stedet for den type låntager realkreditinstitutter var villige til at låne til (når mange låntagere ikke fik realkreditlån godkendelser på trods af deres kvalifikationer) udelukkende baseret på bankens skøn og /eller fordomme.

Med mere konkurrence i pant industrien kom mere risikovillighed, ikke hensynsløshed i de tidlige dage, men risikovillighed, hvilket betød, at den enorme stigning i pant ansøgninger taget af långivere, der er godkendt til at låne FHA-forsikrede og VA garanterede realkreditlån (VA lån skulle være godkendt og stemplet af den Veterans Administration) blev pant virksomhed, der måske indeholdt en række applikationer, der kan har ellers gået til de besparelser & lån var det ikke for de politikker og retningslinjer restriktive udlån, de levet op til på det tidspunkt.

På trods af dette mærkbar stigning i pant virksomhed bliver gjort alt omkring ham, den konventionelle (traditionelt) pant långiver var ikke travlt med at skifte hans udlånspolitik og retningslinjer, så ændringer i den konventionelle realkreditlån ikke opstår så hurtigt som mange i ejendomsbranchen havde forventet, men forblev standarden udlån.

FHA, VA, og PMI (private pant forsikring ) var de andre bredt anerkendte realkreditlån programmer på markedet, hvor det konventionelle realkreditlån blev etableret som den traditionelle realkreditlån type Pantet prototype, hvis du vil. Hver af disse programmer afveg fra de kvalificerende krav og retningslinjer fastsat af det konventionelle pant långiver, bortset fra at PMI var baseret næsten udelukkende på de konventionelle retningslinjer realkreditlån, men afveg i LTV (Loan-to-Value) forhold, der oversteg konventionelle forholdet krav med op til 15%, hvilket kræver et hjem køberen at foretage en udbetaling så lavt som 5% af købsprisen eller vurdere værdi (hvis denne er mindre) i hjemmet han /hun ville være at købe.

Selvom FHA var en kreativ pant program, designet af den føderale regering til at øge hjem ejerskab blandt lav til moderat indkomst arbejder folk som ønsker at ejerboliger, programmet fungerede godt, fordi det var, og er stadig et føderalt forsikret lån, og som sådan beskyttet realkreditlån lån långivere fra tab på grund af kriminalitet og efterfølgende pant afskærmning.

VA realkreditlån arbejdede fordi Veteran administration (en anden gren af ​​den føderale regering) garanteret realkreditlån långivere mod tab som følge af pant afskærmning, så denne type af realkreditlån levere og endnu stærkere beskyttende tæppe til långiver, fordi den føderale regering, gennem Veteran Administration, garanteret tilbagebetaling!

Det eneste pant type, som afveg fra konventionelle retningslinjer realkreditlån og ikke var forsikret eller garanteret af den føderale regering var PMI pant program, og selv om PMI realkreditlån mødte et behov i boligfinansiering markedsplads, var der dem, der kiggede på dette pant type som en model for endnu mere kreativitet i fast ejendom finansiering.

Snart var der pant programmer indført kræver 5% ned, men kun 3% af køberens egne penge; 10% ned, men ingen PMI; 5% ned, men ingen PMI, så længe køber /låntager enige om at en lille anden pant (piggy-back sekund); Og en række forskellige varianter og kreative versioner uden bestemmelse om pant forsikring.

Så var der et nyt begreb indført for at beskrive disse nyoprettede ikke-konventionelle, ikke-FHA, ikke-VA, ikke-PMI ty realkreditlån typer. Udtrykket var Sub-prime pant eller subprime-lån! Da det viste sig de subprime-lån var den mest hensynsløse slags kreativ boligfinansiering program at have været introduceret til den moderne pant markedsplads, og - vi nu ved - var ansvarlig for en næsten kollaps af vores finansielle system (en recession varig fra slutningen af ​​2007 til slutningen af ​​2010 resulterede) og nær depression.

Creative boligfinansiering forårsagede ikke pant kriser, og i modsætning til flere rapporter i løbet af sub-prime smelte ned, ikke FHA-forsikrede realkreditlån programmet var ansvarlig for 2008 pant kriser og markedet de smelte ned; Hverken var VA-garanterede lån program synderen. PMI forudsat forsikring for at beskytte traditionelle realkreditinstitutterne for lånebeløb over 80% og op til 95% af det mindste af et hjem købsprisen eller anslåede værdi, en klar indikation af, at når långivere interesser blev beskyttet (forsikrede) eksponeringen for tab var stærkt reduceret.

Når der var lidt eller ingen forsikring, långivere blev åbnet for betydelige tab, og når disse tab blev afholdt og forværret, mange långivere søgt hjælp fra den amerikanske regering og modtog det via de mange $ Milliarder i bail-outs mod slutningen af ​​2008 og begyndelsen af ​​2009.

Så hvad formålet gjorde sådan kreative ejendomsfinansiering, teknisk svigagtige-fremkaldende sub prime pant programmer tjene? Hvad var slutningen spil? Den sandfærdige svar på dette spørgsmål er endnu ikke fastlagt, og kan ikke være i mange år fremover. En nylig Huffington Post artiklen beskriver Neil Barofsky kvartalsrapport til kongressen giver ekstra indsigt, som kan være nyttige i at bestemme "sandfærdige" Svaret på dette spørgsmål. Mr. Barofsky er speciel inspektør generelt for den ulejlighed asset relief program, eller TARP

Works Nævnt:.

Alford, Rob. "Hvad er oprindelsen af ​​Freddie Mac og Fannie Mae ?." HNN - Historie News Network. George Mason University, 8 December 2003. Web. 13 Oktober 2010.

Wagner, Daniel og Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: regeringkaution Øget risiko for økonomiske kriser". Huffingto Post, 30 januar, 2010. Web. 25 oktober 2010.

Ophavsret © . 2010, Tony Phillips