Quitclaim gerning og Mortgage overførsel - Eventuelle skattemæssige konsekvenser

Scenario: Min far har været gennem finansielle problemer i hele hans liv. 10 år siden, har han og min mor haft negative kredit score på grund af fortiden bruger med IRS, og han havde endda sin løn garneret. Men han kunne skrabe af og senere hjalp jeg ham ud ved at købe et hjem med et realkreditlån og derved have mit navn på både realkredit og titel. Jeg vidste, at jeg ville ende at sælge ejendommen, hvis de didn &'; t foretage betalinger på realkreditlån som min sikkerhed, og jeg kunne altid fradrage renteudgifter på mine afkast. Han lovede at betale pant inden for 2 år og til gengæld ville jeg give væk ejendommen til ham lige efter det. Men det er over 6 år, og lånet er ikke betalt.

Jeg har måttet tage penge fra min opsparing til at holde betalinger til tiden. Ejendommen er steget i værdi i år, men mit forhold til min far er blevet forværret. Han føler jeg er i at stjæle hans penge, som ikke er sandt. Min far vil have mig til at underskrive over ejendommen til ham. Og han er også på udkig efter långivere at refinansiere lånet som quitclaim ville forlade pant payoff ansvaret helt på mine skuldre. Jeg vil gerne sørge for, at mit navn er fjernet fra prioritetsgæld hvis overhovedet jeg overføre ejendommen og vil gerne vide, om de skattemæssige konsekvenser. Er en sådan overdragelse muligt ved hjælp af en quitclaim? Jeg ønsker ikke at sælge, og ud ham i en prekær situation, fordi han ikke kan foretage betalinger, som han er på kun og for at spare lidt mere social sikkerhed, han leder efter en refinansiering.

Løsning:

Hvis du ønsker at tage dit navn fra titlen, er du nødt til at udføre en quitclaim gerning er godkendt af din tilstand og underskrive det til din far. Men forud for optagelsen skødet, få det underskrevet af en notar.

Men mens du overfører ejendommen ved hjælp af en quitclaim gerning, dit ansvar over for pant slutter ikke som skødet ikke frigøre dig fra ansvaret pant betaling. Så her er hvorfor din far skal gøre en refinansiering. Mens han refinansierer den eksisterende lån med et nyt i hans navn alene, er dit taget væk fra lånet doc, og derfor hverken er du på titlen eller på lånet.

For så vidt som at tage dit navn lånet er bekymret, kan du også anmode din far til at tale med långiver og se ind chancerne for en Novation - en proces, hvor du kan bare overføre lånet til din far. Men i betragtning af, at din far har haft kredit og finansiering problemer, afhængigt af hvor længe de har været påvirker hans kredit og finanser, han måske eller måske ikke være tilladt en Novation.

Dog kan refinansiere stadig være en mulighed, hvis han leder efter en omvendt pant. Men for at kvalificere sig, han har brug for at være 62 år og derover. Også, hvis din far har god mængde egenkapital i hjemmet, vil han være i stand til at få en højere lånebeløb, hvormed han kan afbetale nuværende realkreditlån. Desuden bør ejendommen være hans primære bopæl, og som sådan han har brug for at få sit navn på titlen. Og det er kun muligt, når du tilmelder over quitclaim gerning.

Den bedste del af at tage ud en omvendt realkreditlån er, man ikke behøver at betale tilbage på månedsbasis. Det omvendte pant skal betales tilbage, når den sidste overlevende låntager dør eller sælger ejendom eller bevæger sig ud.

Nu overvejer de skattemæssige konsekvenser af at gøre en quitclaim, godt, hvis du tilmelder over gerning, du er koncessionsgiver, og dermed er det din forpligtelse til at betale skat. Hvis du quitclaim ejendom uden at tage nogen penge til gengæld fra din far, er overførslen betragtes som en gave og værdien af ​​gaven vil være værdien af ​​ejendommen på tidspunktet for overførslen (her værdien har værdsat). Nu, hvis værdien af ​​gaven ikke overstiger den årlige udelukkelse grænse på $ 12000 (for 2008) om året per person derefter donor (her det &'; s dig) behøver ikke betale føderal skat af gaven.

Men hvis værdien af ​​gaven overstiger $ 12000 og du allerede har givet op $ 1.000.000 i gaver i alt indtil nu i dit liv, du bliver nødt til at betale den føderale gaveafgift. Ellers behøver du ikke have nogen skattepligt som sådan ved overdragelse af ejendom. Den totale gave beløb $ 1.000.000 er levetiden fritagelse for at betale føderal gaveafgift.

Mens værdien af ​​gaven på tidspunktet for overdragelsen hjælper dig med at beslutte om de vil betale gaveafgift, det giver modtageren, din far, at afgøre, om et fradrag er tilgængelig, når han sælger ejendommen med tab
.