Vil Boliger Gendan i 2011?

Will Boliger Gendan i 2011?

Som klienter ved siden 2007, har jeg talt direkte til dem om, og skrevet udførligt i Marked Kommentar, der frigives hvert kvartal og kan findes på vores hjemmeside, mine forskellige bekymringer om det amerikanske boligmarked. Men det er nu 2011, og efter hjem køber skattefradrag, rekordlave renter på realkredit, tvangsauktioner og højt motiverede sælgere har tvunget huspriser til 2002 eller lavere niveauer i store dele af landet. Hvordan boligmarkedet ser i dag? ... Elendig!

Når du strimler væk alle de rosenrøde prognoser, stock analytiker cheerleading, medier dysterhed, optimisme blandt nogle og pessimisme af andre, hvad der er tilbage for os virkelig til at vurdere er den alder gamle økonomiske ligning of-udbud og efterspørgsel ; de to økonomiske faktorer, der virkelig betyder noget for enhver og hvert produkt.

Hvad er forsyning og hvor er det på vej hen? Dataene for oktober viser, at der var 3.86 millioner boliger på markedet til salg. Dette skal sammenholdes med eksisterende boligsalg kører med en hastighed på 4.430.000. Det betyder, at der på det nuværende tempo i salget, landet har i øjeblikket 10,5 måneders boligudbuddet. Nu nogle vil optimistisk påpege, at dette er ned fra juli 2010 højdepunkt på 12,5 måneder eksisterende boligudbuddet. Det skal bemærkes, at der i 2004 havde landet et hus opgørelse over ca. 4 måneders boligudbuddet.

To vigtige faktorer i øjeblikket på plads til at tilskynde til en potentiel rebound og fortsat forbedring er super lavere renter og huspriser væsentligt lavere end højkonjunkturen 2003-2007. Ifølge de seneste tal for den uge, 1/10/11, renten på 30-årige konventionelle boliglån er på 4,79%, hvilket stadig er inden for rækkevidde af alle tiders laveste priser. 1Den Standard & Poors /Case-Shiller Hjem prisindeks fortæller os, at de eksisterende huspriser faldt 29,6% mellem juli 2006 og Oktober 2010, og nogle analytikere ser dem falde further.2,3

Men nogle hårde facts er i vejen af et opsving.

• Du kan ikke købe en bolig, hvis du ikke har et job, og du vil ikke købe en bolig, når du er bange for at miste dit job. Arbejdsløshed og dens fætter underbeskæftigelse repræsenterer den største mest udbredte træk på boligmarkedet som manglende forbrugertillid fører til modarbejde indkøb, reduktion af efterspørgslen, og fremskynde forfaldne og tvangsauktioner.

• Bankerne strammer kredit igen. Den seneste Senior Loan Officer Survey (Udgivet November 8,2010) rapporterede, at långivere strammet adgangen til kredit for både prime boliglån (låntagere med stærke kredit historie) og utraditionel realkreditlån (rentetilpasningslån og /eller låntagere med moderat kredit historie) af en stigning på mere end 9% i hver kategori i forhold til den forudgående kvartal. 4

Så den gennemsnitlige amerikanske med en stærk kredit historie, en stærk kreditvurdering, veldokumenteret indkomst og lav gæld til indkomst-forholdet fandt det sværere at sikre et realkreditlån i slutningen af ​​året, end de gjorde under sommeren. Hvilket betyder dette var den samme oplevelse for låntagere, der ikke har veldokumenterede indkomst, og klart denne tendens i udlån vil kun bidrage til at øge den eksisterende boligudbuddet.

• Du kan ikke let sælge dit hjem, hvis det er "undervands". De seneste CoreLogic Inc. data viser, at 22,5% af de amerikanske boligejere skylder mere end deres boliger er worth.3 Og huspriser har svinget fra at være op 4,3% i maj 2010 (i forhold til maj 2009) til at være nede -2,8% i september 2010 (sammenlignet til september 2009), dette skift på -7,1% er i den forkerte retning for en inddrive marked

• The Flood Gate for Foreclosures kan briste. Analytikere hos Amherst Mortgage Værdipapirer hævde, at uden flere regeringsindgreb, ville 11 millioner låntagere være i fare for at miste deres hjem. De hævder nu, at "huset udhæng ikke udelukkende skyldes antallet af misligholdte lån, der findes på markedet. Problemet omfatter også de høje vækstrater, hvor re-nødlidende lån er re-misligholdt."

Deres analytikere, jeg, og andre mener også aktuelle boligmarked fremskrivninger er under estimering af høje sats, som låntagere med "dybt undersøiske lån" (lån med 25% eller mere negativ egenkapital), der aldrig havde været kriminel i fortid nu falder 2 betalinger bagud for første gang. Således mange fremskrivninger kan "mangler" en forestående bølge af kommende tvangsauktioner af en gruppe låntagere, der historisk set aldrig blev set som en betydelig risiko for misligholdelse.

Den følelse af opsving i løbet af 2009-2010 blev drevet og skabt af regeringen indgriben både gennem skattefradrag og realkreditprodukter. Ved udgangen af ​​2010 var mere end 80% af alle realkreditlån skabt gennem Federal Housing Authority (FHA). Så den homebuyer skattefradrag førte til en stigning i salget, så en nedadgående vending i salget, og da bankerne udlån standarder fortsat være stram, har FHA reelt været realkreditmarkedet for de seneste to år!

Endelig om levering fronten, de seneste tal (november 2010) om salget af eksisterende boliger faldt 27,9% år-over-år, og nye hjem salg ned 21,2% fra 12 måneder before.5

øge efterspørgslen = forbedret 2011 arbejdsmarked? Ideelt set en hurtig stigning i forbrugernes efterspørgsel efter varer og tjenester i 2011 spurs virksomhederne til at ansætte flere arbejdstagere, som praktikant vil købe varer og tjenester selv. Omkring 125.000 mennesker ind arbejdsstyrken i USA hver måned, så jobskabelsen har brug for at ramme den månedlige niveau lige at træde vande i form af beskæftigelse-til-populationen forhold. 6 For USA at inddrive de 11,6 millioner job tabt under denne recession, vil økonomien har brug for at skabe arbejdspladser til den bedste månedlige tempo under højkonjunkturen i 1990'erne, på omkring 321.000 arbejdspladser om måneden og så ... presto 5 år senere ville vi være tilbage til før 2008 beskæftigelse.

Da 2010 nærmede sig sin afslutning, vores økonomi var ikke overalt nær det. Ifølge Labor Department, blev 71.000 nye ikke-farm job skabt i november og 103.000 nye ikke-farm job i december. Sidste måned, regeringen sagde, at den private beskæftigelse steg med 113.000 (297.000 ifølge lønningslisten udbyder ADP). Alligevel rapport i december også vist en 1300000 måned-over-måneders stigning i populationen af ​​modløse arbejdere, som simpelthen havde stoppet søger jobs.7

Den 7. december Federal Reserve formand Ben Bernanke sagde Senatets budgetudvalg, der mens vi ser en "selvbærende" økonomiske opsving, vil ledigheden sandsynligvis forblive ophøjet gennem 2015 eller 2016,8 Således Mr. Bernanke er også fuldstændig klar over den massive niveau af sammenhængende jobskabelse kræves for at "bringe økonomien tilbage" til før -recession niveauer og derfor giver en overflod af boligkøberne.

I en ideel verden, Godt Nytår 2011 bringer en tilstrømning af god løn betalende faste job, job, job. Som øger forbrugernes tillid til at gå ud og købe et nyt hjem, mens renter på realkredit forblive et godt stykke under de historiske niveauer, fra banker søger at fordybe sig i det långivende virksomhed igen. Stigningen i beskæftigelsen vil naturligvis indskrænke pant delinquencies og tvangsauktioner; således at huspriser for endelig at møde en fast bund og gradvist stige.

Alt dette lyder som den perfekte blanding for en bæredygtig genopretning i Boliger i 2012 ... måske.

Citater

1 -http: //www.bankrate.com/finance/mortgages/bankrate-com-averages.aspx
2- latimes.com/business/realestate/la-fi-housing-recovery5c.eps- 20110102,0,1869511.graphic [1/2/11]
3- online.wsj.com/article/SB10001424052970203731004576045811887540604.html [1/3/11]
4-http://www.mortgagenewsdaily.com/11082010_senior_loan_officer_survey.asp
5-usatoday.com/money/economy/housing/2010-12-23-housing23_ST_N.htm [12/23/10]
6-brookings.edu/opinions/2010/0806_employment_looney_greenstone.aspx [8/6/10]
7- money.usnews.com/money/careers/articles/2011/01/07/jobless-rate-falls-but-american-employment-remains-bleak.html [1/7/11]
8 -cnbc.com/id/40962516 [1/7/11]
.